招投标和涨价后4号令分化与隐忧

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4号令之后，分析文章如雪片一般纷沓而来，其中谈得最多的是“招投标”和“涨价”，潘石屹咬定青山认定房价一定会涨，任志强继续以批判精神来分析招投标对土地市场带来的影响。然而，开发商的实际行动似乎潜藏于各种口号之外。潘石屹在放出要涨价的口风之前给很多开发商打过电话寻求联动，而另一大开发商正在酝酿组织竞拍联盟，联手开发商参加土地招投标。“联盟”似乎正在成为一些人应对4号令的新法器。

　　不过，与潘和任不同的是大型国有企业是一幅欣欣然的态度，而更多的企业是对新政策的淡然。与之前对121号文件的反应相比，此次开发商的态度明显分化的。在各方的讨论中，一个土地市场更前瞻和更大的隐忧却逐渐浮出水面。“与一个政策相比，土地使用者身份的变化才是未来影响土地市场的最重要因素，目前我们还无法作出清晰判断。” 东君房地产开发公司总经理齐宏说。

　　联盟是个好主意

　　有消息称，北京一个开发商谋划与其他开发商组织联盟参加土地市场的招投标，其方式是合力竞买地块囤积土地，然后将大地块在内部进行重新分配，以备开发。这样做的目的非常明确，在资金普遍缺乏的条件下，多个开发商的合作不仅有利于积聚分散资金，获得位好价高的土地，也避免了各企业之间在拍卖土地过程中的相互残杀，压低竞标价。

　　合作拿地在地产界内并不是新鲜事件。中城房网就曾经联合诸多开发商以一个更大、更有势力的整体与各地政府谈判，以获取更便宜的土地。不过，中城房网主要解决的是在一级城市以外的地区的土地资源获取，也不是由于过度竞争。用王石的话说，“市场竞争也远未到这种激烈程度。”这一次北京开发商的联合显然是针对4号令而来。4号令使一部分开发商确信，参加招投标几乎是未来获取土地的惟一途径，而且，它的实施将导致开发商内部的强烈竞争和土地价格的上扬。

　　潘石屹也同样上演了联盟策略，不过这个价格联盟计划似乎并不顺利。首创集团董事长刘晓光公开称，潘石屹打电话给他要求统一口径，要讲涨价，不能说降。因为潘认为4号令一刀切以后不涨价就要全部完蛋。

　　当潘为土地问题苦恼不已的时候，像首创这样有大量土地储备的国有大型企业也许正在为新政策的效果欢呼。北京城建投资发展股份有限公司一位高管告诉记者，“我们有400万平米的储备，是最大的地主，做不了的土地包装一下就可以再转手或者合作。”4号令的出台切断了国有企业习惯的协议出让方式，但是1200多个项目中至少有800个项目过线。据业内人士称，这800个项目大多掌握在国有大型企业手中。果真如此，大型企业至少在2至3年内不存在土地储备不足的问题，相反它们将因此获利。富有土地开发经验的北京宏旭超房地产开发总经理韩林峰认为，4号令的出台将在短期内使得土地供应减少，如果800个项目过线的消息是真实的，对这些项目来说肯定是个机遇，因为他们的成本相对低廉。

　　可能是4号令的冲击尚不够猛烈，先锋人物之外的诸多开发商显得很淡然。韩林峰认为，土地供应量不会断档，影响只是暂时和短期的。齐宏甚至不愿意讨论这个问题，“如果一个政策就能调动房价，政府也太容易控制市场了”。

　　招投标的悬疑

　　无论是持乐观还是悲观态度，开发商的焦点都集中在土地招投标制度分析上。悲观者因招投标将导致土地价格上扬而担忧，乐观者亦因地价的上扬而欢欣。新政策一定会导致地价上扬？

　　对于土地公开出让的招标、拍卖、挂牌等方式，任志强多次表示存在着巨大的问题。他认为，现在的拍卖采取的是以价格为单一的衡量指标，商品房是“价高者得”，对经济适用房则采取“价低者得”的方式，“这种单一的指标往往并不能够带来真正的利益”。任志强的观点受到了普遍认同，世邦魏理仕环球研究及咨询部高级分析师覃晓梅认为，从现有经验判断，招投标对地价上升的推动是肯定的，从2001年开始的招投标实际案例价格基本上都高于区域平均价格，尤其是黄村拍卖案，9亿的价格怎么算都高。韩林峰不同意这样的观点，“同一区域内土地的成本是不同的，竞拍可以平衡区域内土地的价格，如果说竞拍价格过高的话，只能说过去开发商的利润过高。”

　　作为交易方式的一种，竞拍考核的指标完全是价格，一旦涉及综合利益考量必然会有所疏漏，但是竞拍毕竟是使用较少的方式，未来的交易包括招、拍、挂三种方式。招标的本身目的就是综合评估，至于操作是否合理是另外一个问题。就挂牌而言，仍然是协议转让，仅仅需要公示而已，摘牌的实际操作性并不大。

　　“如果没有明显的问题，你会认为有开发商中途杀出来阻碍协议双方的合作吗？”齐宏认为，协议转让的公示将使转让价格更接近于真实，而开发商与土地拥有者达成协议本身是需要较长的时间和很高的机会成本。按照如此分析，由于未来招、拍、挂交易方式的比例是个未知数，即便排除市场需求变化和现有土地交易的可能性，4号令是否会导致土地价格的上涨也仍然是悬疑不决的问题。

　　权属的隐忧

　　土地价格可以抛置一旁，招、拍、挂制度涉及的另一个根本性问题却不应被开发商所忽略。伴随着“国退民进”，企业股权和集体土地使用方式的变化，现有土地使用者身份将发生变化，未来土地收入如何分配，政策将如何调整，都是最大的未知数。“现在我们所讨论的土地都是静态的，不对土地使用者作区分，这是一个潜在的问题”，齐宏说。

　　土地实施招、拍、挂制度是基于土地国有，土地作为公共财产才有进入公开市场的必要。招、拍、挂是为了监督与规范公共财产的转让与交易。目前土地进入公开市场的收入最终也是交给土地使用者，现有的国有企业和集体，但是国有企业股权改造和“国退民进”是现实。2003年年初，西安即计划出售60家国企；重庆产权交易所获得授权对1000亿元国资进行交易，3至5年内，1000亿元国资将全部变现；深圳确定在一般竞争性领域拿出30－50家国有独资或国有控股企业，到中国产权网上公开挂牌出售。出售企业最多保留20％的国有股权，部分企业将全部出售。江苏计划将国有大型企业调整到230户以内，只占全省企业总数的1％。

　　也就是说，未来这些企业土地使用者可能是外资企业或者民营企业，国有土地如何交易？交易的收入该分配给谁呢？集体土地是否仍然会按照先划拨为全民所有再转为建设用地的程序运作？这些问题将在并不漫长的时间内涌现出来，而这些问题对土地供应和土地价格的影响意义不可小觑。