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[综合] 上海三房企“围标”:揭开拿地规则的明与暗(转贴)

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发表于 2020-5-6 19:44:54 |显示全部楼层
本帖最后由 heluhua 于 2020-5-6 19:47 编辑

上海这套复杂的“招标评分体系”,虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象,但从挂牌变成招标,中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。
            
2010年,北京CBD核心区中服地块入市时,SOHO中国董事长潘石屹就曾发微博指责,该地的标书完全是“量身定制”,全世界仅有一家公司符合所有条件。
            
除非完全放开,公开竞价,否则再细致的规则,也仍有漏洞可钻。但完全放开,自由竞价,有可能会再度激生地王,这显然有悖于当下政府控制房价的思路。
            
            
            
(IC photo/图)
            
一宗上海土地招标案,将三家国内排名前十的房企,同时卷入了一场“围标”风波。
            
2020年2月25日,上海一宗位于虹口区北外滩的“黄金地块”挂牌出让,中海、万科、华润、招商、绿城和平安共六家企业申请参与。经过评定,中海、万科、华润获得最后的竞拍机会。但到了竞价环节,由于三家企业的出价均为底价,且无人加价。最终按排位顺序,由中海成功以底价摘得这块黄金土地。
            
这样的结果让业内大跌眼镜。该宗地是上海虹口区近3年来首次推出纯住宅用地,业内此前普遍预测该宗地可能引起激烈争夺。
            
4月9日,上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅,突然被上海市公安局经侦总队依法采取刑事强制措施。
            
据多家媒体报道,崔帅等人被带走,与北外滩地块涉嫌“围标”有关。围标,是土地招投标术语,一般指几个投标人之间相互约定,一致抬高或压低投标报价进行投标,通过限制竞争,排挤其他投标人,使某个利益相关者中标。
            
“围标”事件引发上海地产圈震荡。继崔帅之后,华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优,也先后被公安机关带走调查。
            
目前,公安机关还未公布调查结果。一位接近中海地产的人士告诉南方周末记者,万科上海一位高管此前也被带走调查,但目前已归来。另外三家申请竞标但并未参加竞拍的企业,也有高管被调查。该人士还透露,上海警方的介入,源于有人实名举报。
            
在寸土寸金的上海,三家实力雄厚的房企,围绕一块热门黄金地块,如此明目张胆“围标”,在近年来的土地交易市场上相当罕见。
            
自1998年“房改”后,中国政府一直在完善招拍挂制度。但从2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效以来,随着房地产业高速发展,土地出让背后的“黑幕”一直未能彻底禁绝。
            
2017年“控房价”“控地价”等调控政策出台后,为了防控公开竞价容易产生地王,以北京、上海为主的一线城市相继出台了更为严厉的土地出让细则,但却给地方政府带来了“围标”难题。
            
怎么卖地?
            
将三家知名房企卷入其中的这块地,位于上海虹口区嘉兴路,紧邻规划中的北外滩核心商务区,与著名历史建筑1933老场坊仅隔了两条街。
            
地块为70年普通商品房用地。除建设商品房外,还需配建5%的保障房和1500平方米的自持菜市场。挂牌文件显示,地块起始价34.3亿元。报名者需缴纳保证金6.68亿。
            
不错的地理位置,外加没有15%自持租赁住宅等规定,导致该地块的起始楼面价就刷新了上海的成交纪录。该地出让面积21724.20平方米,限高80米,地块容积率为2.5,由此计算起始楼面价为63155.4元/平方米。而此前上海土地成交的最高楼面价,为静安区天目社区一宗宅地,起始价为55001元/平方米。
            
但这样的价格显然仍有利润空间,该项目地块周边二手房售价7-9万元/平方米之间,且北外滩区域已很久未出让过纯住宅地块,没有新房项目竞争。除要求70%中小户型外,该地块也没有在商品房售价上作出限制。
            
根据出让文件,该地需按申请人数来确定出让方式。申请人达3人及以上的,地块出让将采用竞价招标方式,申请不足3人的,则直接挂牌出让。
            
需要注意的是,与全国其他城市大多将“招标”和“挂牌”分开进行不同,上海这种“招标+挂牌”的出让办法,是在2017年楼市“3.17”调控后,为限制地王而推出的新办法。当年4月11日,上海规划和国土资源局发布了《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》,对当时正在挂牌的三宗地块进行调整。此后,这种招标+挂牌的复合式出让,曾多次在上海土地交易市场出现。
            
除了由申请人数决定出让方式之外,上海还设计了一套“招标评分体系”。当一块地因超过3人申请而进入招标环节时,申请者需提供包括企业近两年的资产、利润等财务数据、中国房企百强排名、信用评级,在建及竣工项目数等材料,来进行投标,由土地部门组织专家进行打分评标,再按照排名选择最终能够进入拍卖的企业。
            
其中,有3-5家企业投标的,选择前2位。6-10家投标,则选择前3位。超过11家投标,则排名前4位的投标者均可参与拍卖。
            
这套评分体系采取“135分制”。管理经验占45分、项目经验41分、经济实力32分、技术资质17分。正因为此,虽然北外滩地块共有6家企业申请,但最终中海、万科和华润凭借130分、130分和120的得分,进入公开竞价环节。
            
上海这套复杂的“招标评分体系”,虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象,但从挂牌变成招标,中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。
            
一位上海地产分析人士告诉南方周末记者,虽然投标和评标的过程都是不公开的,但大家都在这个圈子里,想拿地的企业只要稍一打听就知道都有谁竞争。而打分的标准虽然固定,评分也会公开,且当投标人实力接近时,评分也难免出现主观成分。
            
蓄谋还是偶然?
            
正是在如此严密的制度之下,上海“围标”事件的诸多疑点浮出水面。
            
根据出让安排,自3月20日竞买申请截止,宣布以招标形式出让土地时,参与申请并有意向投标的企业,就可以获知同场竞价的6家企业都是谁。但按照上文所述的招标规则,在评标结果出来之前,理论上没人知道最终入围拍卖环节的,究竟是哪三家。
            
正因为如此,要想“围标”,围标人不仅要保证自己能够入围,还要知道其他入选者是谁。否则即便顺利进入了拍卖环节,只要有人抬价,地块的归属就成了未知。
            
但本次招标的投标、开标、评标以及最后的竞价环节均在3月31日。4月1日,上海土地交易市场就公布了中标结果。三家企业均报底价,中海因顺位第一,摘得该地块。另有媒体报道,在31日当天的竞价环节,其实也只有中海出价,其他两家直接放弃了竞标。
            
这也就意味着,除非早在评标结果公示前,就已经互相串通“围标”,否则留给他们现场勾兑的时间将非常少。
            
但如果有公司提前串通,它怎么知道自己一定会入选前三?
            
上海方面规定,土地评标小组由有关方面专家组成,成员人数为5人及以上的单数,身份不公开。一位参与过上海土拍的房企人士告诉南方周末记者,除非买通内部关系,否则不可能准确知道谁能入围。但他也强调,自2017年这种新的出让方式上马以来,随着各种土地出让,被评分的企业越来越多,行业内大家一般对谁能得多少分会有个概念。
            
事实上,最终胜出的这三家,在不同领域也各有优劣。中海、华润、万科在去年的百强排名中,分列第六、第八和第三。从业绩规模来看,万科最大,但中海的净利润却是行业最高水平。
            
中海和万科原本得分相同。按照规定,这种情况将优先按照经济实力得分来确定名次。正因为中海冠绝行业的高利润,上述人士称,即便不看最后结果,也能猜到中海获得第一顺位的可能性最大。
            
不过,即便能猜到入围名次,可围标的发起者,究竟是三家中的哪一个呢?
            
上述人士认为,真正的围标者,也可能不是最后的中标人。因为在评分标准不变的情况下,除非搞定了评分小组,企业想增加评分、提高排名基本不太可能。那么在自身评分不佳的情况下,与可能的高分企业互相勾兑,等拿到地之后,再入股开发,也是一种可能。
            
这些问题的答案,还要等到调查结果公布才能清楚。南方周末记者曾就此事向上述三家企业的多位人士询问,但均遭到拒绝。
            
如果“围标”属实,那么涉事企业将付出惨重代价。
            
2016年,房企旭辉控股在已缴纳保证金并参与投标的情况下,在土地出让的开标环节,无故缺席。最终该地块由其他4家企业完成竞拍,由宝龙集团摘得,溢价率仅0.48%。上海土地交易中心认定旭辉存在违约行为,罚没了全部保证金。旭辉此后发布公告解释,当时没参与开标是因为堵车。
            
另根据《中华人民共和国刑法》规定,投标人相互串通投标报价,损害招标人或者其他投标人利益,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
            
值得一提的是,在此次申请竞标该地块的企业中,中海、华润和招商均为国企,而最终入选前三的万科,背后大股东深圳地铁集团,也是国企背景。只有平安和绿城是民营企业。
南方周末记者刘诗洋(未完。后续略)
2020
04/24
20:00
南方周末
https://new.qq.com/omn/20200425/20200425A01CAD00.html

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