土地财政难遏制：去年总价及单价地王67个 【转贴】

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土地财政难遏制：去年总价及单价地王67个

凤凰网 2014年01月04日 00:15 来源：华夏时报 作者：杨仕省

在刚过去的2013年，“拿地大跃进”不单发生在一线城市，在诸多二三线城市同样如火如荼，其中武汉、杭州、南京、成都等城市尤为突出。

据中国指数研究院1月2日发布的报告显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。虽然官方数据尚未出炉，但可以肯定的是，2013年各地政府依靠卖地恐怕又一次赚得盆满钵满。

“2013年土地出让收入有望再创新高。如按40%以上的增速，将达到3.78万亿元。”据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫推测，2013年全国土地出让收入将创下接近4万亿的新高，各地“土地财政”依然涨势凶猛。

卖地，卖地

地方政府2013年地王大战席卷全国，总价、单价均不断被刷新。

2013年11月30日，搜房网对全国重点45个城市的统计显示，2013全年全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。

“二三线城市总价以及单价最高地块的纪录，被不断刷新。”中国房地产学会副会长陈国强表示。卖地、卖地，各地乐此不疲。

尤其是2013年9月份，地王更是高潮迭起。

9月，融创以7.3万元/平米竞得北京农展馆北路8号0304-622地块，创下全国单价地王；新鸿基以217.7亿元，夺得上海“徐家汇中心项目”地块，成为当之无愧的全国总价地王。此外，融创还在天津拿下总价以及单价地王，万科在重庆、东莞、广州等城市拿下多个地王，北京金隅在南京、杭州等摘得地王。

言及地王全面开花，中国房地产业协会副会长朱中一建议，地方政府把土地的供应跟住房的供应计划挂钩，把稳定房价的目标跟地价衔接起来，否则“天价地王”禁而不止。

面对疯涨的地价，国土部2013年9月25日召开了一个城市房地产用地管理和调控座谈会，要求“务必做到年内不再出地王”。随后，广东省亦强调，要确保未来半年不再出现“地王”。

但官方的喊话却犹如耳边风呼啸而过。

就在国土部喊话防“地王”的第二天，南京以46.37亿挂牌江心洲、城北两宗地块；10月23日，珠海横琴亦挂出“双料地王”。

不仅如此，距国土部“地王禁令”仅两个月的时间，全国重点45个城市中有15个城市出现2013年总价或单价地王，8个城市刷新当地的地王纪录。

11月21日，北京、珠海年内的总价地王同时诞生。在一周内，仅北京、珠海、南京这三个城市的土地出让金就超过290亿元，数字惊人。

对此，谢逸枫表示，2013年楼市处于巅峰状态，土地市场火热程度超过2009年，堪称史上最火爆的“地王年”。“不仅是地王数量达到历年土地出让史上之最，而且地价上涨之快打破市场想象力。”谢逸枫说。据其分析，产生“地王年”的原因很多，包括房企看好后期房价上涨预期，也包括信贷政策宽松，还有地方政府哄抬地价，饥饿式营销手法制造供地紧张等。

据本报记者了解，多数房企转向三四线城市抢地，有专家预计今年土地的盛宴还将继续。

缺钱，缺钱

疯狂卖地的背后，是各地财政缺钱。

事实上，土地出让金收入已经名副其实演变成各地的第二财政。一般来说，土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。

据财政部数据，2012年地方财政收入(本级)为61077.33亿元。2013年1-11月累计地方财政收入(本级)62567亿元，同比增长13.1%。据此推算，2013年全年地方财政收入(本级)将达到6.9万亿元，其中土地收入占比在50%左右。

但这还不是最高的。

数据显示，2004年-2012年的9年间，土地出让收入占地方财政收入(本级)的比例多数在四成到七成之间，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%。从1999年统计至2013年，15年来的全国土地出让收入总额将达到19万亿元左右。

2008年-2012年5年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元。这五年，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。

不过，自2010年以来，土地出让纯收入连续两年下降。直到2013年，土地市场再次成交火热。这一次，一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”，但四线城市有些不温不火。“土地高溢价趋势已从一线城市向二三线市场蔓延。”中原地产市场研究部总监张大伟认为。

独立地产评论员顾海波认为，土地财政一直被认为是推高房价的主要帮凶，各地依赖土地出让收入似乎都成为了天经地义的事。尤其是，在经济下行周期、地方政府性债务从严管理影响下，这种依赖显得触目惊心。

“各地产业过剩，地方政府缺少收入来源，卖地钱来得快。”2日，北京浙江商会副会长陈俊对本报记者说。陈俊最近格外忙碌，奔走在三四线城市间寻求新的商机。据他介绍，他刚带领一帮浙商考察了河北正定县的一个物流园，那里的商业氛围不错，地价便宜，浙商兴趣正浓。“城镇化、商业化、工业化是各地的发展目标，各地愿意‘以地招商’求发展。”陈俊说。因此，三四线城市将是商业地产未来发展的重中之重。

但也有例外。据悉，以鄂尔多斯、神木为代表的部分四线城市，至今仍未走出上一轮房地产调控的“冰谷”。不仅如此， 各地的“空城”名单还在不断加长，新加入的有博鳌湾、常州、延安新城、营口、郑州新区等。近期有媒体称，辽宁的铁岭新城入住率不及40%，或成为新“空城”。



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