[转贴] 房地产暴利真相曝光

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编者按：

　　在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。

　　福建楼市黑幕　房地.产开发利润率平均达50%

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？昨天，新华社记者在福建的调研结果再次震撼外界神经：当地房地产开发的平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。

　　楼盘越高档利润率越高

　　此次调查结果主要基于8月上旬福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表。在其所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，调查选取了福州一个较有代表性的中档楼盘，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。(北京现代商报)

　　“虚拟”、“预期”

　　开发商借概念圆高价

　　调查发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产。比如，原本是位置较偏、远离市区的楼盘，开发商却极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒高。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。调查认为，面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

　　而一直被开发商视为高价“罪魁祸首”的地价，其实很受冤枉。在调查中所选取的上述某中档楼盘，其地价所占总成本的比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。因此，调查认为，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。

　　信息长期不透明滋生房产黑幕

　　同样是在福州，不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在房地产界掀起轩然大波。当时有评论认为，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。

　　对此，福州市物价局局长朱光华认为，抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。“房地产行业是一个非常不透明的行业。”他表示。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。朱光华认为，物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。一方面是为了让购房者“明明白白消费”，同时对整个房地产的价格形成机制的完善也会起到重要的推动作用。
暴利利润来自何方?

　　中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。

　　国土部表示房地.产是暴利行业　远高于平均利润

　　国土资源部发布消息说，房地产行业利润惊人，远高于其他行业的平均利润水平。例如北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。为稳定房价，国土部将通过土地调控措施来保证中低价位、中小套型住房的有效供应。

　　国土资源部土地利用司负责人表示，近一时期，在需求强劲以及其他多方面的复杂原因的作用下，房价上涨过快。

　　如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平等，都成为了当前房地产市场的症结。因此，政府调控房价要多种手段并用，进行综合治理和规范。

　　该负责人同时强调，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％～40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，并导致炒作之风盛行。

　　国土部负责人表示，为稳定房价，国土资源部门将通过土地调控措施来保证中低价位、中小套型住房的有效供应。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。对住宅价格上涨过快的地方，国土部适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地的供应，严格控制高档住宅的土地供应。
逃税、漏税成为暴利最大的途径

　　房地.产暴利下的税收黑洞

　　几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，北京、上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　暴利的背后

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％。

　　与房地产行业高利润相呼应的是住房价格的直线攀升。根据国家统计局公布的数据，去年全国商品房平均售价上涨14.4％，商品住宅平均上涨15.2％，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7％。

　　当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。

　　房地产业之所以能够如此暴利，其聚财路径无非是这样几条:其一，通过土地交易黑箱操作获取利益。在前两年，土地交易没有实行“招、拍、挂”之前，土地协议转让获得房地产项目商业用地是开发商们的主要途径。由于交易不是公开进行，因此黑箱操作几乎是绝大多数房地产项目的重要利润来源。

　　其二，利用目前我国房地产市场的特有游戏规则，以较少的资金通过“财务杠杆”放大利润。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。此外，一些开发商还以假按揭大肆圈钱，实施“空手套白狼”游戏。一位从事投资银行业的专家估测，以这种方式，房地产商的自有资本回报率可以达到300％。

　　其三，就是通过避税漏税转移利润。

　　税收黑洞触目惊心

　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。
房地.产暴利偷漏税惊人

　　去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题

　　内资房地产企业多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业运用“转让定价”的手法避税

　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向

　　几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

　　当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。

　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

　　一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

　　对于外资房地产企业来说，本身就享受着15%优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象：一方面，许多房地产外企声称公司亏损(公司亏损就可理所当然地不纳税了)；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。
北京惊曝3年追缴房地.产业税款10亿

　　3年追缴房地产企业税款10.05亿元——这是北京地税局历时3年，对北京房地产企业进行的专项检查结果。今年7月，国税总局稽查三处处长孙海亭就曾明确指出，房地产企业偷逃税款问题严重。而前述数字或许可以成为孙海亭言论的最好注脚。

　　记者从北京市地税局了解到，从2003年～2005年，该局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66%。其中千万元以上案件24个，总计追缴税款达10.05亿元。

　　房企漏税实情

　　北京房地产企业纳税情况究竟如何？北京市地方税务局从2003年开始的针对房地产企业的专项税收检查或许可以说明其中的实情。

　　北京市地税局局长王纪平告诉记者，从2003年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在记者获得的检查报告中，北京市地方税务局作出的结论是：在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%；检查总计查补税款10.05亿元，仅滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

　　据记者了解，在这三年之中，国家税务总局先后三次布置地方税务主管机关对房地产企业进行专项检查，结果也不容乐观。

　　“最主要的问题是取得定金和预售款未按规定申报纳税。”王纪平说。地税部门在检查中发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项，造成税收流失。

　　此外，索取代开发票滥摊成本、未按期申报纳税也是在此次专项税收检查中发现的比较普遍的问题。王纪平表示，这些在检查中发现的问题，扰乱了市场经济的正常秩序，已经引起了中央和北京市政府的高度重视。
利润到底有多大？20%？30%？40%

　　银.行行长揭地.产暴利黑幕:地.产商利润最低30%

　　一位不愿意透露姓名的金融界人士——某商业银行北京分行某支行的行长在谈及房价走高的根本原因时透露的消息似乎从另外一个方面印证了张维副局长的观点。这位曾多年从事房地产信贷业务的银行业人士称，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，利润空间之大绝非常人所能想象。

　　这位人士同时透露，目前，本市房地产行业利润空间非常大，除了商铺外，住宅项目、公寓项目等均是如此，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。这位人士强调，“也许有人要说，开发商的风险大，高风险高回报，利润空间理应大。其实，事实并不是这样的，在项目的运作过程中，很多银行一手托两家，让开发商省时省力。”据他介绍，在以往，开发商自有资金很少，往往通过各种关系，从银行贷得前期的资金，等到楼盘可以开始销售了，银行通过给买房人做按揭，让开发商回笼资金。真正扛这两头的是银行，而面对目前的房地产形势，银行骑虎难下，没有办法，目前上调个人住房贷款按揭利息也是无奈中的无奈。

　　北京中原公司总经理李文杰也从另一个角度论证了这位人士的观点：2004年，尽管很多房地产开发商都在叫嚷“招牌挂”使地价快速上涨，带动了房价上涨，但是从公开的报表看，去年上市房地产公司的利润却都是增加的。而且，从北京2004年的土地供应情况看，供应的大部分都是“8·31”大限以前按“老方式”——协议出让的，地价并没提高；从去年到今年入市楼盘的情况看，多是以前按协议出让的方式拿地的项目，如此推算，去年至今，这些供应楼盘在地价没有变的情况下，房价却升了，开发商的利润不增加也难。