十大影片 揭露楼市惊天预言 [转贴]

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??《十面埋伏》
　　　　可以预测，在土地稀缺的背景下，由于土地出让制度的转变，今年下半年乃至明年的地价仍将保持上涨的势头，清河地块拍卖时的狂热气氛就是最好的例证。对于越来越多意图“用粮票换鸡蛋”的开发商而言，“当真正到了掏钱的时候就不仅仅是开发商们对土地的需求和渴望的问题了，而是资金能力的问题了”。同时，因土地成本大涨而调整产品定位的开发商将会越来越多，项目的策划和定位将具有前所未有的重要性，市场也将会供应更多的中高档产品，中低档产品则由于经济适用房的增加而日益淡出开发商的视线。
　　　　声音
　　　　“2005年应该是一个土地消化年，而非供地高峰年。”——北京市国土资源局副局长张维
　　　　“一群恶狼抢一块骨头”般的情景极有可能发生在即将入市的‘北京吉普车厂’地块的争夺上。”——SOHO中国董事长潘石屹
　　　　“由于土地政策的变化，不少早期开发的大盘由于后期拿地的‘梗阻’，下半年将出现开发‘断顿’的危机。”——资深房地产策划人韩涛
　　　　《罗拉快跑》
　　　　同去年下半年的楼市盛景相比，可以预测，今年下半年会比去年来得更“热”。人们会对政策有更加明确的认识，也会对政策产生的影响有明确的预期，交易会重新恢复正常，房价也会呈现小幅上扬。
　　　　今年上半年，根据各个项目的销售数字统计，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蕴、国际化大都市的风采，除了满足北京市民的购房需求，还吸引了大量外籍人士和外地人士进京置业，可以说全国甚至全世界都有北京房地产项目的目标客户，加上拆迁和北京不断城市化带来的购房需求，北京的购房需求仍然很大。
　　　　另外，房价小幅上扬还有一个必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，拿地的难度和竞争加大了土地成本。其次，拆迁成本加大，拆迁一直是开发成本中变数最大的一块儿，随着政府对拆迁户利益保护力度的加大，拆迁成本必然增加，同时建材价格的上涨和产品创新都使得整个产品的成本增加。
　　　　至于闹得沸沸扬扬的价格泡沫论，“下半年这个泡沫是否破裂”一直是业内人士所关注的。不过多数人的观点认为，未来我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转。相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献，全国的平均房价仍然会有所上升。
　　　　声音
　　　　“前段时间积压的需求+目前呈自然增长的需求=价格和销售量的爆发”——北京金网络房地产经纪有限公司副总经理杨强宏
　　　　“10月底北京楼市就要爆发，届时，从价格、销售量都会有几何级数增长。”——北京金时代置业有限公司营销总监慕林
　　　　“京城楼市9月将会走出观望期。”——SOHO中国董事长潘石屹
　　　　《心急吃不了热豆腐》
　　　　去年以来，政府通过土地、金融等一系列政策规范北京房地产市场，提高市场门槛，减缓固定资产投资方面过快增长。从效果来看，新增供应量明显低于前几年，缓解了供需关系。而主要原因是由于去年的“8·31大限”的“抽刀断水”，像一个闸门一样去了一部分水，这个水需要在一年左右用比较快的形式释放出来。据统计，通过“8·31大限”的200多个项目经过上半年一系列的手续审批、规划拟定等，预计在下半年将会出现大量上市、集中爆发的局面。同时，受到奥运限建因素的左右，各种项目都将抓紧上马，抢占2005年这一关键时间段。因此，从多方面因素和现有各种统计数据看，今年下半年“规模放量”将是北京楼市的一大特色，各个区域都将会有大量项目出现，形成全面爆发的局面。
　　　　声音
　　　　“上年度以来连续性土地政策的控制作用，尤其‘8·31’使得大量计划去年推出的项目搁置或延期，过关项目在土地成本重压之下将更迅速推出，2005年将出现高峰。这一现象也可看做是对系列土地政策的报复性反弹。”——华高莱斯国际地产顾问有限公司　欢迎进入>>欢迎进入e起理财论坛>>我要做理财频道的撰稿人　“2005年推出的房屋供应量将会在下半年有一个比较大的集中放量。”——北京伟业房地产经纪有限公司
　　　　《迁徙的鸟》
　　　　2004年，北京中高档楼盘的外来购房人——不长期在北京居住和工作的外地人和外籍人士所占比例已经出现了提高的趋势。随着土地、金融政策的变化以及奥运的临近，2005年下半年外地来北京买房的个人或团体的比例有可能继续提高。而购房人群年龄走低也是下半年的趋势，年轻一代以高知识、高收入、自主意识为特征，对中低档项目形成巨大需求。
　　　　在购买客户群体中：
　　　　（一）住宅、别墅、高档公寓市场外地客户比例将进一步提高。
　　　　（二）办公楼市场国内企业单位及国内行政、企业、经济组织客户比例将进一步提高，个人购房客户将减少。
　　　　（三）投资类客户数量减少。
　　　　（四）理性消费成为共识。
　　　　（五）道路拥堵和产业经济的变化给京城买房人带来不小的震动，未来买房人对交通和城市规划的注意力将加强，特别是一些投资型客户。
　　　　值得关注的是，继温州客户之后，山西客户将成为未来北京楼市外地客户集中购买最重要的力量。一方面，由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西与北京之间的距离不断缩短；另一方面，自前年以来煤炭价格成倍上涨，尤其是在今年夏季出现的电力紧张更使煤炭成为炙手可热的重要资源。一批从事煤炭经营的山西人，随着这一波煤炭行情迅速积累了大量财富，为他们涤讪了坚实的经济基础。在财富迅速积累的同时，由于投资渠道的缺乏和山西人固有的理财观念，使得房产成为他们的投资偏好。
　　　　声音
　　　　“‘物以类聚，人以群分’，由于居住生活习惯和社会地位的不同，未来买房人对价值的认同感越发强烈，包括对产品价值、社区环境、居住方式和生活观念等方面的认同。”——北京恒泰轩房地产经纪有限责任公司
　　　　《十一罗汉》
　　　　2005年下半年的热点或者说区域性变化，将维持和发展今年的趋势，呈现出“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势。这是由于一方面，随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；而另一方面，随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势正是以土地供应为先决条件，分散热点区域的表现。
　　　　其中，东区以千万平方米的供应量继续引领楼市前进，南区的开发热度增加已成为共识，西边楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域同档次楼盘。其中，整个朝阳路以北至东坝地区、垡头地区将成为北京房地产市场发展最为活跃、竞争也最为激烈的地区之一，而酒仙桥、中关村核心区、海淀后山、来广营和南中轴路也将是下半年的热点区域；这些区域鲜明的产业特点、大投入的基础设施改造以及新鲜的房地产概念，并且有大量土地潜在供应，将会引起各方面的密切关注。
　　　　声音
　　　　“住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的沿线，中关村以北地区、亚运村以北、望京地区、东四环沿线、双井地区、亦庄地区、西四环外将是下半年主要住宅项目的供应地区。”——世邦魏理仕顾问公司
　　　　“朝阳区和海淀区仍然是2005年下半年的项目供应集中区。”——北京成业行房地产经纪有限公司
　　　　“整个东区将会迎来更大的开发场景。”——北京华远房地产经纪有限公司
　　　　《功夫》
　　　　从长远来看，北京作为国际化大都市，云集了众多腰缠万贯的商贾，市场需求始终是很大的。从现在的市场来看，真正高档次代表先进居住理念和居住环境的高档公寓，在北京不是太多而是太少。所以，可以大胆预测，2005年下半年高档公寓在北京依然有广阔的市场前景。而高档项目的分布将由原来在CBD、朝阳公园周边聚集的状态，转变为向西部、北部等区域多元发展的态势。在价格方面，整体价格波动不大，局部区域个别项目会出现价格微升，传统热点区域依然火爆。在购买客户群体中，未来随着奥运的临近外地购买型的客户比例还会大幅上升。其中，投资型客户比例会有所增加，热点投资区域将会集中于亚奥板块；自住型客户仍会继续看好朝阳公园地区。空置率仍是业界关注的要点，2005年随着奥运的临近以及加入世贸的深入，高档项目的空置率有望出现下降趋势。
　　　　声音
　　　　“从今年下半年至2006年，四环之内的项目包括高档公寓可能会出现供不应求的局面，从而使其价格上涨。”——北京恒泰轩房地产经纪有限责任公司
　　　　“从高档项目的未来走势来看，国际化程度会越来越高，户型设计更趋完善（主要指室内灰色空间增多）、地段优势更明显。”——红鹤沟通机构总经理李雪凇
　　　　“对于外来购房者（外埠与国外客源）而言，他们注重产品的发展空间是否够大，是否在理念上与国际接轨，因此也更重品质重细节，喜好面积偏大、具备豪宅特色的公寓；因此，下半年面积在300~1000平方米的高档项目将逐渐走俏。”——达观行　　
　　　　《一半是海水一半是火焰》
　　　　由于近几年住宅产业发展迅速，而社区和街道商业配套严重不足，今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺，预计2005年下半年就会出现为住宅小区“补课”商业配套的热潮，底商和街铺届时将是主要的商业地产投资热点。
　　　　预计到2005年底，在需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型超市和便利店方面。另外，具有真正意义上的国际品牌也在加紧进入北京市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。同时，国内零售商也将加快扩张的步伐，以抵御来自多方面的市场竞争。预计2005年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳，但地处主要商业区的优质上铺租金仍有上涨空间。
　　　　声音
　　　　“今年商铺总的发展趋势是分化。分化的意思是说，过去的商业物业是从无到有，做什么都吃香，现在做得多了，好坏就分出来了。目前市场比较缺、政府也比较鼓励的是社区性的商业中心，今后底商和街铺会成为前景最好的商业物业。”——北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰
　　　　“从未来长远来看，商业地产是房地产市场上回报率最高的品类，因此会继续成为投资型买家追捧的对象。不过，鉴于商业物业高投入、高风险的特点，买家的投资行为将更加趋于理性。2005年下半年，写字楼和高档公寓云集的CBD、朝阳公园一带将成为商业开发的新热点。”——百人行投资顾问有限公司
　　　　《杀出个黎明》
　　　　根据2004年、2005年初北京二手房市场的成交量比上一年增长近一倍的状况可以预见，随着市场的继续发展，2005年下半年市场各方将会在很多方面有大的发展。诸如产权过户的统一，重拳整治房产中介行业，广大房产消费者“寻求中介”的消费意识转变，升级置业意识的增强，央产房的继续放量以及二手商品房源占成交量比例的逐渐提高，二手房成交量肯定会继续攀升。
　　　　姑且不受日益放松的二手房交易政策的左右，仅经济适用房供应量的减少、北京城市日益凸显的交通拥堵问题以及很多早期购买了郊区“物美价廉”住宅的购房人的奔波之苦等诸多原因，就有可能使2005年下半年的二手房市场继续走旺。
　　　　声音
　　　　“透明交易是2005年二手房市场的一大亮点。”——北京时代兴业房地产经纪有限公司市场总监张翰坤
　　　　“随着二手房市场的规范发展，经纪公司的诚信经营面临更大的考验。”——某位业界专家
　　　　《千杯不醉》
　　　　作为主流人群的终极居住理想，有天有地的低密度产品依然有着巨大的市场空间，相对来说，其供应仍属稀缺。因此，政策对低密度产品的影响并不是很大，有升级居住需求的消费者依然会购买低密度产品。可以预计今年下半年，低密度产品将有较大放量，而产品呈两极化特征，超大别墅与经济别墅都将赢得市场掌声。其中，受需求影响，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高；经济别墅将最受市场欢迎，尤其是100万~200万元的经济型别墅，与此同时经济型别墅市场的竞争也将会更加激烈。
　　　　从区域上来说，通州和亚北（京汤沿线）是最值得关注的区域；从产品上来说，Townhouse是总价控制、居住舒适度和土地利用率的完美统一，将重新成为主流；但产品将迎来升级高潮，产品将更有别墅感；庭院精装修和社区环境的精益求精亦是趋势。
　　　　同时，低密度产品的功能将多样化发展，从单纯的满足居住功能到成为休闲、娱乐、社交的重要场所，养老、观光休闲等主题社区将更受追捧，体现其作为第二居所或投资品的价值。还要满足未来商务交流等的需要，可能更趋向于做一些私人或企业会所。
　　　　声音
　　　　“从别墅类型上看，独栋、小独栋等产品更受大家欢迎；这些产品也是下半年别墅价格提高的重要因素。”——北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰
　　　　“未来独栋的瘦身，小独栋的盛行将别墅推进了一个‘大众’消费的时代。”——北京协成房地产经纪有限责任公司
　　　　“继欧美风格的别墅和Townhouse之后，传统的四合院不断受到高收入群体的青睐，预计将有更多形式的四合院别墅面世。”——百人行投资顾问有限公司
　　　　“2005年下半年及以后，别墅的形式和内容都将发生巨大的变化，即强调别墅开发的‘景观和文化’的共享性、‘建筑和院落’的私有化。”——蓝石顾问
　　　　《杀死比尔》
　　　　从2004年的招拍挂政策到2005年的“七部八条”，一系列文件的出台是个明显的信号，政府有意加大房地产行业的洗牌力度。众多中小型开发商人心忐忑，已经有许多淘金者知难而退，淡出了房地产业，但是房地产业特有的高利润仍然是众多资金博弈垂涎的对象。因此，2005年下半年仍然会是行业洗牌延续的一年，但有可能改变你死我活的洗牌操作方式。
　　　　对于2005年的楼市，下半年最值得关注最具启示意义的一点将是年内一批具有资金实力、管理规范的外埠、外资、外行企业加入到北京的房地产市场中，房地产行业的资源正在向一批“大地主”和具有资本实力的“新贵”手中聚集。更重要的是，在设计、施工、营销策划等房地产开发环节已经完全市场化的情况下，房地产商需要做的是融资及对市场的良好把握，通过有效的管理对各专业化资源加以整合，从而开发出符合市场需求的产品，地利优势和专业经验的因素退居次要地位，2005年下半年将是企业结构充分整合的时机，以前的外行人很有可能摇身一变成为不打折扣的地产巨头。
　　　　此外，资金实力雄厚的房企也可以选择与拥有开发土地但缺乏资金的房企合作开发，而不必走“收购兼并”之路。事实上，不同房企之间合作开发在房地产行业早已屡见不鲜，也是房地产业未来可以选择的最佳方式。
　　　　声音
　　　　“原来的住宅只能称为‘中国移动’，它很难真正满足人对家园的需求。而今年下半年，随着市场的规范和成熟，房地产从原来的‘金融工具’开始向‘房子’本身演变，越来越多的开发商开始真正做‘产品’，住宅成为‘不动产’的时代也将来到。”——北京揽胜广告有限公司总经理杨海华