调控下的三四线楼市惨淡 每平方米只能赚二三百块钱

芥末小生

马鼻镇位于福州市连江县东北部，人口不过5万。但是，从这个小镇走出世纪金源[简介 最新动态]等大大小小几十家开发商和承建商，几乎家家户户都与建筑业息息相关。
上世纪90年代，马鼻镇产生了第一批由包工头转型而来的开发商，被称为“建筑之乡”。官方资料显示，马鼻镇在全国注册的建筑公司和房地产企业超过50家，这些企业业务范围遍及湖北、山东、江西、四川等省份的众多三四线城市。
多年来，马鼻镇地产业形成了自己独特的“生态圈”：下游建筑队垫资，减轻了地产商的开发成本；同时建筑施工积累回流的民间资金，又通过入股、民间借贷等形式再参与到开发环节，通过这样的圈内资金循环，当地居民的生活逐渐富裕起来。
“有时候大家坐到一块，都开玩笑说，我们都是开发商啊。”当地人许力(化名)告诉本报记者，当地许多企业都由亲戚朋友出资合股成立，投资额从几十万元到上千万元不等。“有的地产项目，一个村子的人都有入股投资。”
实际上，每一次房地产行业的变动或调整，都会通过产业链条的传导，波及到这个偏远海边小镇，影响这里的就业市场和资金面供给。
几年前市场好的时候，稍有资金实力的承建商四处集资出击，买地搞开发；他们与一些经济发展落后、欲行土地财政而无门的地方政府一拍即合。
然而，2010年本轮调控以来，楼市分化加剧，一线城市去年已率先回暖，而部分三四线城市由于供应过剩，消化库存的压力很大。而马鼻镇的开发商和承建商的业务却集中在二三四线城市。记者在调查中发现，除世纪金源这样的大型企业，相当多的开发商都存在资金压力。
在西安市区，来自马鼻镇的开发商就有10家左右，楼盘建筑面积达二十多万平方米。“卖得不好，销售出去的只占30%左右。”许力表示。
入股房地产开发的丘慎(化名)对本报记者表示，他投资的山东省某县，最近两年房价涨幅很小。“我本来以为这里的房价能涨上去，但现在刨去建安成本和各种税费，每平方米只能赚二三百块钱，这不够付利息。”
由于2010年前后楼市狂飙，许多投资者以民间借贷资金进入，2%月利折合成24%的年利率，让许多中小开发商的资金链承受巨大压力。
一家银行的信贷主管郭先生透露，在市场低迷时，一个大型地产项目曾向他咨询做信托融资，但由于马鼻镇地产商多属中小型房企，并不符合银监会信托融资要求，只得作罢。
本来楼市调控带来的楼市波动，令马鼻镇一些民众的投资心态发生了微妙变化：一些项目的后续投资不再追加了，有的甚至还撤资退股，更多的人觉得还是建筑施工比较靠谱，毕竟投资周期短，风险较低。
“年利润率能达到20%就已经很好了。”开发商任午(化名)表示，五六年前，这个数字基本在30%以上。
不过，利润率缩水，并不代表投资机会尽失。任午身边的不少朋友仍在买地扩张，而他则相对谨慎：“这几年房地产应该还可以做，局部地区还有机会，但我个人认为也就5年时间了，5年后我可能会转行。”
任午在考察市场时，主要看一个城市的土地供应量。他举了江西某地级市的例子，该市只有50万城市人口，存量房却达到300万平方米，正在报建还有约200万平方米建筑面积。“这完全是天量，存量房足够卖5到10年了，完全不适合投资。”

sharxh

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handson12

三四线城市人口规模小，市场小，泡沫更严重。