陶红兵：2016年北京四环房价会涨到10万每平 凤凰网砖家观点【转贴】

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陶红兵：2016年北京四环房价会涨到10万每平


2015-05-01 09:41


来源:凤凰财经作者:方雅 2766次点击:我要评论


早在2013年，陶红兵即表示五年之内北京房价将超过10万每平，该言论一出引起一片哗然。两年过去了，陶红兵对自己的判断仍然十分坚定，他指出甚至不用等到2018年，2016年也就是明年，北京房价便会突破10万每平。


　　2015年3月5日，李克强总理在两会所作的政府工作报告中，多次提到住房问题，相对于2012年底以前的政策表述，基调已有重大变化：一是强调住房的居住属性，支持普通住房消费;二是把保障房作为公共产品看待，给予充
分预算支持。其中，“稳定住房消费”的表述是时隔多年后重新提起，但又富有新意。


　　2014年10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。这是时隔5年半之后的重提——2009年4月15日，国务院常务会议提出“稳定住房、汽车等大宗消费”，随后被逐步放弃。


　　由于2009下半年至2013年3月一直强调“加强房地产调控”，从中央到地方、从专家学者到普通百姓，都不再把房地产当作“支柱产业”。


　　2013年，发改委副主任朱之鑫在中国发展高层论坛上答问时说，很多人说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出是把建筑业作为支柱性产业。


　　曾有专家反问道，“你看从古到今的所有国家，哪个国际性大国的成长是靠房地产搞起来的?”万科总裁郁亮也在2012年接受采访时表示，房地产作为国家支柱产业的定位确实有问题，不应该让房地产成为中国经济的主角，最合适的定位应该是配套产业。


　　但房地产以及相关行业在我国经济当中的份额是相当可观的，2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。从产业结构角度来看房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。


　　“房地产对经济的支持，目前在中国仍然是排到最重要的行业，没有任何一个行业现在能够代替房地产行业的这个作用。即使在未来二三十年以后，房地产可能不是像现在这样占的比重这么高的行业了，但它仍然是中国经济一个很重要的支柱性行业，这是我想不会发生有重大的改变的。”高策地产服务机构机构董事长陶红兵则对中国未来经济发展中房地产[1.21% 资金 研报]企业的角色充满期待。


　　而且，早在2013年，陶红兵即表示五年之内北京房价将超过10万每平，该言论一出引起一片哗然。两年过去了，陶红兵对自己的判断仍然十分坚定，他指出甚至不用等到2018年，2016年也就是明年，北京房价便会突破10万每平。


　　房地产是中国的支柱产业


　　“到现在房地产是美国的支柱产业，为什么这样的一个到中国就不行了呢?”陶红兵不能够理解长期以来学界舆论对于房地产地位的“打压‘，“房子是最大的消费品，我们有好的衣服穿，有好的东西吃大家就觉得没有问题。农业说是最基础的最重要的，因为满足了人吃，大家不觉得做农业好像是做泡沫。可为什么说做房地产，满足人最重要的居住，这个需求，大家就会认为这个行业不重要，永远是重要的。即使到了美国、日本这样的发达程度，房地产也仍然是很重要的。”


　　2015年4月，著名经济学家吴敬琏在接受央视财经采访时，也明确谈到：“过去用了很大投资份额投资房地产来拉动经济，是一种不正常的状态。这种经济发展方式资产负债率太高，或导致资金链断裂等。而一个行业资产负债率太高就会酿成系统性风险，出现金融危机，崩盘等。所以，不能再指望房地产拉动GDP。”


　　陶红兵表示自己并不认同这个观点：“在经济下行的时候，我们不能指望用房地产来拉动。为什么不能指望?经济下行的时候，用房地产来拉动经济，这本身它并不是十恶不赦的。”


　　他阐释了自己的观点：重要的是在用房地产拉动经济的时候，对居住需求的管理要分门别类，我政府要管一些人，要照顾一些人，同时市场的东西就让市场去解决。“如果这样的用它来拉动经济，何乐而不为呢?毕竟房地产行业上下又牵动几十个行业。”


　　有关居住需求管理的分门别类，陶红兵举了个例子。比如在北京等一线城市限制高端住宅的购买是无意义的，好比劳斯莱斯卖的再贵，也不会影响老百姓的生活。“五万以上的这些高端房子，不是老百姓基本居住需求所需要的，那我就放开限购。比如说20%的个税，那全国就北京在执行，有什么道理呢?”


　　至于自住需求的住房价格会不会因为放开限购也跟着水涨船高?陶红兵认为答案是否定的。“自住商品房本来政府有调控，对资格要审查，就是过去没有房的人才有资格去买。那么没有房的人他会去买那个5、6万的房子吗?买高端房的人会是第一套房的吗?所以那个不用担心，你只要对基本居住需求有一些承诺和保障就可以了。


　　2015年不买房会后悔


　　330新政之后，相较于同行和媒体中时有出现的看空楼市的反应，陶红兵认为2014年到2015年的确像任大炮所说是买房最好时机，存在价格洼地。”我认为实际上已经要有点后悔了，而且去年我一直说2014年是买房的最后一个窗口期，就是今后很长一段时间，比如说10年左右很难再出现比2014年更低的价格，我是指一二线城市。”


　　他对于行业的判断基于两点：首先，中国不缺房子但缺好房子;其次，中国房地产目前没有很大的泡沫。


　　“中国不缺房子了，但不是说中国不缺好房子了，我们不是说了房子了就可以没有追求了，我们所有的人都穿着衣服呢，我们都不缺衣服了，为什么我们还要买衣服呢，我们家里面都有粮食了，我们为什么还要买更好吃的东西呢?大家对更好生活的追求，这是无止境的。现在有了让我们大家能够住下的房子这个我是认可的，但是说有了让我们大家都满意的好房子我是不认可的。”陶红兵表示。


　　而至于房地产价格高速上涨是否存在泡沫?陶红兵认为不然。而且很多人都用一个数字，说一二十年盖了这么多房子，人均多少平米，很多地方已经每个家庭有一两套房了，根本不需要再盖房子了，所以未来房地产行业前景暗淡，可能要会崩溃。“这种说法忽略了一个最重要的东西。我们三十年盖的房子有百分之六七十，我认为在未来三十年都会逐步消失，都会被新的房子所取代，还是要拆掉他们，就是因为在过去的三十年盖出的房子质量太次，不仅仅是建造质量，包括规划质量，包括我们房子的格局，里边的设施都太差。”陶红兵认为未来对于改善型住房的需求将支撑房地产行业的继续发展。


　　他也提到尤其是三四线城市都出现的“鬼城”是一种资源浪费的现象，并不是所谓的泡沫。因为前期政府对房地产开发商许下了很多美好的诺言和愿景，之后由于配套设施承诺没有兑现，导致了空城、鬼城的出现。


　　陶红兵对于一线城市房价判断是仍然会持续上涨，但暴涨可能性不大。“到明年就会看到北京四环内的新盘的价格就会在10万，实际上我们现在就可以看到北京四环内新盘的供应量供应的价格已经很少低于8万了，基本上都在8万以上了，甚至四环外的很多新盘的价格都已经在6万到8万了。”


　　房地产电商行业影响小


　　地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。


　　2014年年初，万通控股董事长冯仑曾这样公开断言;万科总裁郁亮更带领80名高管到小米总部考察;龙湖地产[2.92%]也在2014年的战略发布会上首次宣布，将全面涉水互联网领域;而以国内首个健康人居体验馆落成为标志，方兴地产[3.64%]则以互联网思维打开房地产体验式营销大门。


　　在互联网浪潮裹挟之下，房地产与电商的结合正变得日益紧密。不过在陶红兵看来，这种趋势应该被定义为“+互联网”而不是“互联网+”，而且基于房地产信息的复杂程度，这种电商化不会从根本上颠覆房地产行业。


　　“我相信房地产一定是互联网改变最少，改变最慢的一个行业，但它仍然会改变。现在说互联网+，那个+就指实体行业，就是互联网+实体行业就会诞生出一个新的行业，或者说一个新的翻天覆地的颠覆，这个对房地产行业我是不认可的。我认为在房地产行业，一定是+互联网，是房地产这个实体、实业在前再加上互联网这个工具。”


　　“我们现在淘宝、京东，电商做的如火如荼，电商的特点是什么?包括我们现在发展出来无数的，什么美团、大众点评等等，它都有一个特点。第一，它是快消品。就是它一定做的是金额不是那么太大的，即使是像汽车在网上可以购买，算金额比较大的，但他又有另外一个重要的特点，它往往是标准化。标准化的，这个金额不是特别巨大的，还有一个叫多频次购买。”陶红兵指出这些支撑电商发展的重要消费特点在房地产都不成立。


　　最后他总结道：“所以对电商有利的在房地产这儿都不灵，对它不利的在房地产这儿都是有体现。另外，我们在互联网上做电商一个特点，就是叫很快的做决定，成交周期很短，大家都比快。光棍节我们购物，点完鼠标，可能天一亮一睁眼送上门了，快捷。但是房子这个事长周期，从你做出决定，你付了钱，到你完成这个交易，你拿到房子，短则几个月，多了好几年，这么长的周期，通过电商是有问题的，你中间还有无数的事情要去对接。”


责任编辑：令狐冲
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