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6.土方工程 对于土方工程量较大的项目分期,需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方,尽量用于本期或该项目的前期回填;仍需外运的土方,尽可能回填,“变废为宝”,减少工程造价。
7.地下室的豪华程度 豪华的表现,集中在地面处理上,其次是墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目档次而定,建议高档楼盘才考虑面层处理。
8.人防工程 影响造价较为明显,但因为具体的表现形式是在结构工程上,所以无法拆分出造价水平。一般来说,只设计外防水,防水层不准做两道,如果怕漏从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来补管理上的漏洞。
9.地下室设计优化
(1)方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元,甚至15元。 墙柱面在用涂料时,可以考虑将腻子工序省略,只刷涂料。当然,地下室地涂料一般档次的就行。
(2)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有大量的梁,所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上,遇有顶板覆土时,因为梁需要加高,天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元/㎡计算,对于10,000㎡的地下室,如果天花抹灰面积是15,000㎡,仅此一项就可以节省18万。
(3)少设计几盏灯。灯火通明是浪费。
(4)如果能做成自然通风的地下室,那么在机电工程上,将会节省相当的费用。比如各种风管和风机,就可以省掉。另外,能使用中压的通风管就不要用高压的,因为这两种情况下使用的板厚相差较大。
(5)地下室的机电工程在设计上需要注意以下几点:
a.做好管线综合平衡,防止不必要的设计变更和现场修改,以致造成浪费;
b.对于电气部分,有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法),这样防止两者之间的差异较大,而使机电成本无法控制;
c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置,以最适合的位置以减少各管路长度;
d.合理选用各管材:预埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管(当地有强制规定的除外);给排水的管材也是,PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。
四、地面以上建筑 以住宅层的单体造价为例,目前一般是1,650~1,850元/㎡(不含户内装饰),比2006年平均水平高出300~400元/㎡。 从物业类型上看,小高层与高层、超高层的造价差别并不大,这一点,可能巅覆了大家的常识。
我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱,所以在结构上基本都是“框剪”体系,而与层数无关,所以在钢筋和砼的含量上相异不明显;但是对于别墅这类低层建筑来说,就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了,太浪费!而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元/㎡。
15.建筑工程 此处的建筑工程,已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目,所以,影响造价水平的因素集中在设计的经济性上,即钢筋和砼的用量,以及屋面造型。影响钢筋和砼用量指标的,还有一个隐性的因素,即“赠送面积”。如果有“赠送面积”的,应说明赠送的部位和面积数量,以便于判断成本本身的合理性。
目前的水平,钢筋45~60kg/㎡,砼0.35~0.45m3/㎡,钢筋的施工单价约为5.50~6.00元/kg,每节约5kg的钢筋,就可以节省成本约30元/㎡。C30砼的价格约为350元/m3,每节约0.1m3/㎡砼的用量,也可以省35元/㎡。屋顶造型影响单方造价水平显明,越是层数少的建筑物,分摊的成本越高。
16.防水工程 此项摊至地上建筑面积一般约为20~30元/㎡(仅厨卫与屋面),外墙不一定要做防水,有些地区外墙全部做防水,造价增加至少40元/㎡。
17.入户门工程 如果是木质入户门,其造价与木材的种类有关,另外,装饰性的边条,如果是整块木料加工而成,造价昂贵,相反如果是多块木片叠合而成,则相对便宜。这一项费用刚性明显,一般均价在2000-3000元/樘,高档一点的在5000元/樘左右,“最高记录”是联排别墅的3万/樘。
18.外立面门窗工程 这一项刚性和弹性都很明显。目前,外立面的门窗与建筑面积(仅限所在楼层)之比,即“窗积比”约为0.25~0.3(北方一般在0.25左右),尽量控制在0.25。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类,如果门窗用后装法施工,将出现附框的费用,相当于每平方米建筑面积增加造价10~15元。
铝门窗的替代品,仅塑钢一种,虽然其具有良好的隔热性,但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以,在铝门窗工程上,只能从其档次上注意节约,比如内开内倒形式的门窗造价是普通的3倍(以350元/㎡为基数)。若以0.3的窗积比计算,相当于地上物业的单方造价将增加210元/㎡(以地上建筑面积计),若按可售,增加的造价将会更高!
19.保温工程 属于地方性工程,与地区气候条件有关。目前以50mm~110mm苯板保温为主,华东地区是采用内外两道保温砂浆,总的来讲,每平方米建筑面积的造价在80~100元/㎡。
20.外立面装饰 这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“墙积比”,普遍的数字是1~1.3;对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积比目前大部分在1.8~2.1之间,甚至更高。 在设计上,控制立面的层次将会大大地降低墙积比。
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