热议 ：房地产企业是否欠了巨额土地增值税 ？

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热议 ：房地产企业是否欠了巨额土地增值税 ？

这是几个帖子的汇集，包括了各种意见 ：


10多家上市房企连发公告集体回应：没欠税

新华网 2013年11月26日 07:36:26 来源：上海证券报

今日，金地集团、北京城建、中华企业、金隅股份、万通地产、首开股份、华远地产、城投控股、北辰实业、金融街、中粮地产、滨江集团等上市房企分别发布公告，否认存在媒体报道的欠缴土地增值税情况。

近日有媒体报道称，有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据，对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论，2005年至2012年8年间，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中，包括SOHO中国、万科、招商地产、富力等45家房企榜上有名，万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元，排名第三。

消息传播后，昨日在股市引起了剧烈反应，地产股全面下跌。

中华企业、北京城建等上市房企回应称，公司严格遵守国家《土地增值税征收暂行条例》及相关税法，严格执行《企业会计准则》相关规定，没有欠缴土地增值税的情况。

金隅股份、华远地产等称：报道中关于公司欠缴土地增值税的说法应源于误解。这些公司还解释了“土地增值税”及清缴程序。

万科昨日早间就率先回应称，报道源于误读。并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。深圳市地税局也第一时间为万科“站台”，称未发现万科拖欠土地增值税。

(于兵兵 王雪青)

[责任编辑：万方 ]

央视曝房企欠税3.8万亿 任志强：央视搞混了概念
欠税风波让地产股“压力山大”？
万科等45家房企被曝欠税 欠缴税挂账成“潜规则...
“欠税说”令地产股笼罩阴霾
中粮地产（集团）股份有限公司关于缴纳土地增值...
土地增值税“欠缴”打了谁的脸
律师质疑29家上市房企拖欠640亿土地增值税

保存时间:2013/11/26
原标题:10多家上市房企连发公告集体回应：没欠税-财经频道-新华网
http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/26/c_125760639.htm

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央视批房企欠税乌龙还是无知？

价值中国

作者：袁一弘

一年多没开电视了，据说某电视台刚抓了个大新闻：2005年至2012年8年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税高达3.8万亿元。并且说这是“拖欠”税款。吓我一大跳。要知道，我们整个国家2012年的税收才11万亿，这些地产商欠缴的税款高相当它的三分之一。全国人民不愤怒才怪呢。

但善良的人们，我们都被这个新闻骗了。

其实，“地产商欠缴巨额土地增值税”，不算是新闻。同一个报料人，也就是某律师，几年前就跟一批媒体送过同样的材料了。也确实有过一轮报道。如今又来一遍，只不过这次被占领舆论高地的某电视台惊喜地发现，以为是一条大鱼，可以送到普利策新闻奖的餐桌上，但很可能，它是一条乌龙。

我为什么说3.8万亿元这个数据吓我一大跳？举个例子。据《21世纪经济报道》2013年5月16日报道，有关机构对139家A股上市公司进行统计后发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。

过去5年，每家A股房地产上市公司平均每年净利润是9亿元。那么，往前推3年，8年就是72亿元，139家就是12093亿元。房地产上市公司，差不多代表了或集中了全国最赚钱的地产商。3.8万亿元，相当于3倍的139家A股上市公司即417家全国最赚钱的地产商，8年的净利润。这可能么？反正我不相信。

3.8万亿元，是怎么来的呢？

根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》算出来的。《暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

我相信报料人就是根据这个条例的四级税率加减乘数得出来的。

顺便插一句。《土地增值税暂行条例》出来的时候，我正好刚参加工作，听说来了一个香港地产商代表团，领导让我去采访。世纪90年代初(1992-1993年)，内地发生了一次房地产热，中央为此进行了严厉整顿。我猜测《土地增值税暂行条例》制定得这么迅速，也与此有关。那时香港地产商在内地投资很大，如果按照《土地增值税暂行条例》来向他们征收土地增值税，估计大部分地产项目要破产。于是，就组成了一个代表团来向中央政府部门请求解释，其实也就是游说的意思。

不知道《土地增值税暂行条例实施细则》有没有受到这些香港地产商游说的影响。1995年1月份出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，其第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预征土地增值税的税率是多少呢？国税总局的文件对此税率有过几次调整，我查到的最新一份有关土地增值税税率的文件是2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。我所了解的情况是，东部地区预征率最高的达5%。也就是说，目前的预征率是1%-5%。

预征率是根据销售总收入来征收，而如果要清算土地增值税的话，是扣除一定成本后的增值额乘以相应税率。很显然，这两者是有差距的。如果成本过大，预征的土地增值税甚至可能超过清算后的税额；如果成本不高，则是预征额小于清算额。所以总局才会规定“多退少补”。

虽然国税总局多次要求各地税务部门尽可能对房地产开发项目进行清算，但实际完成清算的项目并不多。我分析主要有两方面的原因。一是房地产开发项目大都持续时间较长，有的项目甚至要10年，哪怕它还有一套房没卖，都不能说是全部完工。何况有的地产商确实也会故意留点小尾巴，不愿意进行清算。二是清算项目费时间费人力，税务部门力所不逮。像北京上海这样的城市，每年开工竣工的房地产项目高峰年份有300多个，少的年份也有100多个，每个项目都清算，恐怕要将税务所人员全部调过去清算才能完成，其他税不收了？

前述新闻将45家房地产开发企业的应缴未缴土地增值税，加总列出来，更是匪夷所思。这些企业都是全国性公司，它们的项目分布在不同的城市，而每个城市的预征税率是不同的，哪怕是同一个城市，分属不同的区，征税也是由不同的税务局来完成，将其不同城市不同地区的税额加总，基本是将马和牛的数量相加，然后告诉我们驴的数量有多少。

再说两句。其一，不仅是地产商要缴土地增值税，公民个人在转让房产时也要交土地增值税。譬如在北京，那些单套建筑面积在140平方米以上，居住不满5年的住房，转让时应该交土地增值税，但有几个人交了？

其二，听说有些地区的税务部门，为了完成当年的税收征收任务，要求企业预缴第二年的税。如果房地产开发企业拖欠的土地增值税高达3.8万亿，你觉得他们会放过这条大鱼么？

很多地产商无良，该骂，但妖魔化找错了地方，就反成笑话了。

本帖只代表帖文联播的个人观点，不代表人民网观点。 如将本文用于其他媒体出版, 请与帖文联播联系。

荣耻鉴定师

尽管存在"预征土地增值税",但其基本不影响"拖欠3.8万亿人民币"这一实质内容,因为那纳税人的项目是不能总是不"全部竣工结算"的.

1楼 2013-11-26 11:10:07

大漠孤星27102

随意性的处理会计准则.是这成为疑问的因素之一.政府有关部门和房地产商利益的一致性,使违规违法行为不受约束和制裁.这个疑问不是靠解释能化解的.会计准则是法律范围明确规范化的.怎能搞潜规则,来达到损害国家和人民利益的目的.要以法来解决这个疑问.

2楼 2013-11-26 16:48:24

保存时间:2013/11/26
原标题:央视批房企欠税乌龙还是无知？
http://bbs1.people.com.cn/post/1/2/1/135516405.html

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涉事房企回应"欠缴"系"误解" 专家建议多设档位

新华网 2013年11月26日 07:07:51 来源：《经济参考报》

24日，媒体报道称2005年至2012年的8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元引起轩然大波，涉事房企25日纷纷发布公告表示，已按规定预缴土地增值税，欠缴一说纯属“误解”。

“欠缴”土地增值税一事已引起相关主管部门注意。接受《经济参考报》记者采访的多个主管部门均表示，正在开会商讨相关事宜。

对此，专家认为，土地增值税“欠缴”数目虽不会有3.8万亿元这样惊人，但的确存在。一方面，部分房企利用税制政策偷、漏税或不及时缴纳，另一方面，存在地方执行者因地方利益主动选择“不收税”。这样一来，地方政府“放水养鱼”，开发商“合法”钻空子，难免失去了该政策防止暴利的初衷。

辩解

房企回应“欠缴”之说系误读

近日，有媒体曝出，在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，2005年至2012年的8年间，全国房企应交土地增值税4 .6万亿元，而国家征收到的土地增值税仅为8000亿元，这意味着，未交土地增值税总额超过3.8万亿元。

对此，多家房企给予回应，表示报道有“误解”。万科公开回应表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。万科称媒体报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。

招商地产董事会秘书刘宁在接受媒体采访时也表示，之所以有没有缴纳的税，是因为尚没有达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提，实际该缴多少要项目卖完后清算时才能缴税，因此会有一定的延后。”刘宁强调，这并非招商地产一家特例，而是全行业通行的做法，且税务局盯得也很紧，各家企业都不会在此事上有闪失和猫腻。

对此，北京高策房地产顾问公司董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。因此，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。

“土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。”中国财税法学研究会会长刘剑文告诉《经济参考报》记者。

据了解，我国当前土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。

而纳税征缴方式，则分为按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴部分税款，按项目进度和完成的条件进行最终清算两部分。

早在2010年，国税总局就曾下发通知指出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

C R IC研究中心研究员朱一鸣介绍，土地增值税的清算条件包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。此外，税法还规定，对已竣工验收的房地产开发项目占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目，税务机关可以要求开发企业清算土地增值税。

“达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税，因此在税法中有明确的规定为‘多退少补’。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

放水

地方政府怠于催缴

按照华远地产董事长任志强的说法，不是我欠税不交，而是时间未到。对此，多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为任志强的表态不无道理。

“事实本身的确属于‘合法不合理’。”中国房地产学会陈国强表示，在未达到税法规定的结算条件时，开发商不缴纳，并不违背税法，所以不能认为是拖欠。但不排除项目公司利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，迟缴、缓缴土地增值税。

值得注意的是，陈国强同时指出，除房企故意迟缴土地增值税外，还存在地方政府主动放水嫌疑。

在接受记者采访的部分地税工作人员表示，土地增值税这个税种执行时确实不太严格，有时有些地方政府就不收了。

地税系统的工作人员表示，虽然按照政策规定，现行的土地增值执行预缴—清算的方式，但实际上很多只是简单预缴一部分“就没有然后了”。开发商没有主动缴交，地方政府一般也不催缴，都揣着明白装糊涂。

上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会把第二年的任务冲高。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴，以完成任务。

“对于开发商而言，能够少交自然少交，政府不催缴也不交。这部分钱就可挪用到新项目开发，缓解资金紧张。”该人士说。

对此，朱一鸣表示：“土地增值税类似于资本利得税，其初衷是防止暴利引发更大的房地产泡沫，对开发商的高额利益进行调整。”据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

“但这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，地方政府‘放水养鱼’，开发商‘合法’钻空子。”一位业内人士指出。

建议

完善税制改革与征收条件

针对土地增值税“欠缴”之辩，刘剑文认为是否存在开发商有意拖延清算，需要通过调研、拿到证据，才可以做出更客观公正的评价。但他认为，如果有的房地产企业在项目完成后还拖延缴纳税款，是其在变相的、无偿的使用税款。“地方税务部门加强房地产企业土地增值税的检查和清理很有必要”。

朱一鸣也指出，房企土地增值税“欠缴”部分每拖一年，对毛利较高的房企会有极大好处。一方面可以缓解资金链，另一方面由于从利润中已经划出，因此可以减少企业所得税纳税部分。

朱一鸣表示，作为上市公司，房企计提部分应有固定账户进行监管，但由于属于企业内部，资金使用方向难辨。“因此，应加强对房企计提账户的监管”。

朱一鸣还提出，可以提高企业预缴税率。对此，刘剑文认为提高预缴税率可以作为一个选项。“不过预缴的时候项目毕竟还没有完成，开发商是否有足够的资金承担税款？我们既要考虑国家的税款，也要考虑开发商经济上的承担能力”。

还有专家指出，可以按照实际销售进度多设置缴税档位。专家表示，重新审视清算条件是否可以有所改进和细化是一个方面，另一方面，税务机关可以按照实际的销售进度来清缴税款。

专家建议，可以按照销售进度多设缴税档位，税务机关可以根据销售情况及时跟进，避免房企拖着不清算。比如房子已经销售了60%，就应该在这个档位设定一个缴税比例。如果开盘的时候预缴一笔，就置之脑后，一直等最后再清算，容易造成“欠缴”。

中山大学财税系主任林江等专家则表示，应完善税制改革与征收条件。“十八届三中全会提出完善房地产税改革，不仅仅是公众关注的房产税，而是涉及整个房地产领域税费的厘清和完善，类似土地增值税这样的税种也需要在征收额度、缴纳方式方面进行改革，更好完成制定初衷”。

[责任编辑：刘莎 ]

保存时间:2013/11/26
原标题:涉事房企回应"欠缴"系"误解" 专家建议多设档位 新华网
http://news.xinhuanet.com/house/bj/2013-11-26/c_118288398.htm

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  房企欠增值税爆料人驳任志强：说我错拿出证据

新华网 2013年11月26日 07:11:23 来源：京华时报


针对24日央视关于45家房企拖欠3.8万亿土地增值税的报道，昨日，万科等部分房企回应称，“欠缴”土地增值税的说法源于误解，报道混淆了相关概念。而与此同时，对于华远地产董事长任志强对此事的回应，央视报道提及的爆料人—北京执业律师李劲松昨日又发表“任志强：专业人士叫你补习税务常识”的长博文，对任志强的回应进行逐条反驳，并称希望房企提出确切证据。

事件回顾

央视称45家房企拖欠巨额土增税

11月24日，央视《每周质量报告》报道称，45家房地产企业欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年1月1日至2012年12月31日8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团、华远地产等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

根据央视报道，上述数据是由长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松根据国家统计局、财政部，以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税在进行精心分析测算之后得出。报道还称，中科院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。

房企回应

“欠缴”说法系概念混淆

对于央视的质疑，万科昨日回应表示，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。万科称，这是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。万科表示，近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍，2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。

万科最后表示，万科一贯坚持守法经营、照章纳税，“我们相信，通过充分了解和专业讨论，这一误解完全可以消除”。

金地集团、融创中国、金隅股份昨天也纷纷就此事表态，认为央视报道系误解，称“欠缴”土地增值税的说法并不合适，应将其称为“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。达到交付条件的，公司均已按照国家相关规定依法纳税。

央视报道中提及的其他房企如SOHO中国、中海、世茂等，均表示暂时不予回应。

继前一晚发布微博列出八点反驳理由后，昨天，任志强在微博上表示：正在研究如何公开起诉央视的事宜。

专家说法

应尽快立法明晰结算程序

税法专家指出，目前土地增值税税负高以及土地价格等成本提高，确实导致一些开发商的避税行为。我国应尽快对土地增值税立法，一方面可调整征管方式，另一方面提高违法处罚力度。同时加快全国房地产联网速度，使税务部门的检查手段更有效。

中国人民大学财税法研究所执行所长朱大旗教授介绍，土地增值税是针对转让房地产取得的收入，以减除一定成本等法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照累进税率进行征收。土地增值税税率在30%至60%之间。由于该税种税负确实较大，加之预缴等方式的存在，会占用房地产企业的大量资金，而国内地王频出，又不断推高了土地等成本，确实导致一些开发商采取拖欠工程进度、分批开盘、延迟结算竣工工期等方式，来拖欠缴纳土地增值税。

北京大学财经法研究中心主任、中国财税法学研究会会长刘剑文教授也认为，现阶段土地增值税确实存在一些问题，但违规数额是否如央视所说般巨大，值得商榷。他提出，应交未交的土地增值税是否能定义为“拖欠”，还需要根据企业具体情况具体分析。现阶段建议有关部门应尽快确认其中涉及的应交未交税款金额，再根据具体情况定性其是否属于违法拖欠税款，以及会否进一步受到相应处罚。

房企属于合理延迟缴纳税费

亚豪机构市场总监郭毅表示，土地增值税是对开发商取得土地并转化为商品房销售之后，其销售收入扣减土地出让金以及房地产开发成本后，针对其增值部分征收的税费，由于房地产开发周期短则两三年，长则五六年，只有完成地块的全部销售后，才能明确增值金额，也才能明确适用的土地增值税税率，因此，财政部、税务总局规定，按照销售前预征、完成销售后清算、多退少补的缴税原则。由此可以看出，央视指全国房企欠缴巨额土地增值税，实际是应缴未缴，而造成未缴的原因主要是开发企业开发楼盘尚未完成销售，无法确定最终的销售收入以及增值金额。但土地增值税在取得预售许可证、面向市场销售之前已经按一定比例预征，因此并不能说房企欠缴，只能说因为种种原因未完成清算。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，央视的报道可以说误读，对手续办理不太了解，土地增值税一般是在项目开始之前就预缴的，如果不预缴，项目的预售证等都办不下来，在项目结束之后再进行核算，多退少补。可能有的地方税务办事效率比较低，压的时间比较长，但一般不会出现拖欠的事情。

中原地产研究部总监张大伟也表示，在目前的规则下，房企的确不存在偷税漏税，属于正常合理延迟缴纳税费。而出现这一误解的主要原因是，房地产价格持续暴涨，导致这一税费的预征与清盘结算差距比较大，所以有大量的代征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题，预计后续可能会分阶段、节点调整这个征收办法。

爆料人态度

向国税总局申请公开相关税务信息

24日，被指应交未交土地增值税5.4亿元的华远地产董事长任志强，通过其个人微博连发八条意见对此事进行回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能，他还直指相关报道“愚蠢无知”。

对此，李劲松昨日对“任八条”进行逐条反问，并表示“希望任志强别偷换概念胡搅蛮缠能正面回应问题”。

李劲松表示，希望任志强以自己的企业和项目为案例，对应交未交的土地增值税进行具体解释。

在接受本报记者采访时，李劲松表示，不论房企和业内是否质疑，关键是用事实说话，“如果房企能拿出确切的证据证明我说的是错的，那我确实是误读，但如果不能拿出确切的数据，我认为我是没有问题的”。

昨晚，李劲松更新微博，称他本人向国家税务总局致送信息公开申请，要求国税总局公开相关税务信息：1.截止到2012年12月底，“应清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。2.截止到2012年12月底，“可清算土地增值税的房地产项目数”分别是多少。


[责任编辑：刘莎 ]

保存时间:2013/11/26
原标题:房企欠增值税爆料人驳任志强：说我错拿出证据-房产频道-新华网
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谁制造了土地增值税黑洞?

价值中国网 作者：徐立凡

土地增值税的四面流失，如果将简单指向房企的无德，那么是谁制造了土地增值税黑洞的谜底，就只能停留在表层。



央视《每周质量报告》连续曝光了部分房企拖欠土地增值税的问题。报道显示，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房企应缴土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。



报道计算的应缴未缴税款或有一定误差，但从中也足可窥见土地增值税黑洞有多么巨大。土地增值税的四面流失，原因不仅仅是房地产企业纳税意识淡薄如此简单，如果将简单指向房企的无德，那么是谁制造了土地增值税黑洞的谜底，就只能停留在表层。



诚然，一些房地产公司通过做假账、股权交易等种种手段，拖欠甚至偷逃土地增值税，而税务部门不能及时足额征缴企业应缴土地增值税，是造成黑洞的重要原因。但在此背后，暴露出的是制度交错无法契合导致的低效率。



事实上，应缴土增税款何时缴纳并无一定之规。土增税征收涉及复杂计算，征税难度很大，如果缺乏专业素质，地方税务部门很难甄别应缴未缴的情况和严重程度。此外，鉴于土地财政对于不少地方政府财政的重要支撑作用。征税业务和地方行政的双重缝隙，为房地产企业拖欠土地增值税提供了某种激励机制。



部分房地产企业将拖延税款挂到企业账上谋求巨额息差，固然是利益诉求所致，但也反映出了银行在业绩考核体制内形成的过于强烈的揽储需求。这实际上对房企拖延土地增值税形成了第二种激励。



上市房企普遍选择在年报中把所列出的土地增值税视为非现时义务，同时又将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，既表明了将应缴税款挂到公司账上已谋巨额利益的利益诉求，同时也表明了对楼市调控的高度敏感。长期以来，节奏、力度不够一致的调控既造成了“影子银行”的大行其道，也令不少房企形成了“现金为王”，“随时过冬”的经营惯性。因此，该缴的钱可以列为经营成本，多在手里拿一天是一天。



当然，无论从税收的严肃性还是企业的社会义务看，拖欠土地增值税于法于理有亏，偷逃则涉嫌严重违法。毕竟，土地增值并非企业经营所致，更大程度上是城市化进程和货币超发效应的结果。拖欠偷逃税收，伤害的是公众利益。因此，堵上土地增值税黑洞是应有之义。只是，在怪责企业之时，别忘也要检视制度自身。

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荣耻鉴定师

税务部分应该是直接责任人,因为其未对已竣工项目实施清算(时间这么长了,纳税人的各个项目不可能都未竣工结算)

1楼 2013-11-26 11:43:01


保存时间:2013/11/26
原标题:谁制造了土地增值税黑洞?
http://bbs1.people.com.cn/post/1/2/1/135516860.html

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人民网 强国社区>深入讨论

【热议】央视摸了房地产的屁股，
  看看高房价到底是个啥玩意

土地增值说不能被央视捅了一下腰

最近一期央视《每周质量报告》报道，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

其中包括了一些目前牛气冲天的房地产企业，更有甚者如房地产大佬任志强痛批央视“愚蠢无知”。其更是在微博中公开表示“正在研究如何公开起诉央视的事宜”。

央视的《每周质量报告》是个响当当的栏目，监督了众多的中国产品质量问题，对改善民生促进社会进步功不可没，当然也不一定就代表他的观点一贯正确，但是这次央视石破天惊的挑出房地产业的最大空门，如果近4万亿税款成真，大佬任志强们一定会随着目前的季节变化进入严冬，所以任志强那副老虎屁股摸不得的姿态，正是目前社会的真实写照。

前不久网络舆论监督泥沙俱下，一些贪官被揪出小辫子，不也是向任志强们一样暴跳如雷，狂言要起诉监督者，比如刘铁男还动用公权力，由组织出面“辟谣”，事实证明那不是谣言，而是暴风雨之前的征兆，但是也不否认一系“谣言”谣出了边界，也成为社会一害。

我们看看土地增值税是个啥玩意？度娘说：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。说明房地产商取得物产权就应该交税。他是以增值额为纳税基本，土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。就是说房子卖了结算就要交税，至于交多少因为规定了是结算后的全额，这个制度设计的缺陷就为房地产商们留下可操作的空门。

他们有意不为某个楼盘结算，那么国家就不可能应收全部税额。于是任志强说，土地增值税按比例在预售时先预缴，在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。这就把制度的缺陷和老赖们的嘴脸暴露无遗，什么是决算条件？谁来决定决算条件？目前显然是开发商来定。于是他们在另一项制度“房地产预售”下，很快的就把投资收回，所以人人都知道房地产商和银行是一条裤子，利用国家的钱（银行贷款）空手套白狼，他们对土地增值税视而不见，将获来的资金，不断圈地滚雪球，推高房价。

法律保护的还是强势群体，因此牛逼的房地产商们不怕打官司，但是这件事倒真的希望，任志强们牛逼起来，把央视告到法庭，然后利用微博把庭审告诸天下，看看高房价到底是个什么玩意？（肖勇）

本帖只代表xy大漠飘雪的个人观点，不代表人民网观点。 如将本文用于其他媒体出版, 请与xy大漠飘雪联系。

网友跟帖：

爱已成殇: 如今房价居高不下 (2013-11-26 17:23:36) 8字(0/0)

一伍一拾: 房地产税的征收是有讲究的。如果是一次性征收，房价会飞速疯涨的。如果是每月征收，房价就可能会降下来。比如，一套房子40平米，售价为120万元，一次性征收10%，为 (2013-11-26 16:49:10) 284字(0/0)

221.204.171.*: 世界之最的吃皇粮队伍，靠什么开支，房价居高不下是不是其中一项？ (2013-11-26 16:24:07) 31字(0/0)

粲然一笑60678: 摸了房地产的屁股，并不等于敢打房地产的老虎！依法追究任老赖们的偷漏税罪追收全部税额，给全国人民一个交待！ (2013-11-26 15:57:32) 52字(6/0)

117.35.52.*: 房地产投机的乐园 (2013-11-26 15:21:22) 8字(0/0)

汗舞大地.blog: 其实“高房价”本身就是制度的问题。目前的房地产制度限制了开发商的“开发权”拿了“地王”只能建“商品房”，所以房价很高；大款们拿着钱买不到如意的房子，所以干脆“移 (2013-11-26 15:00:36) 291字(0/0)

冬瓜糊涂: 现行的一些政策使然的~~~~~~~~~~~ (2013-11-26 14:38:34) 21字(0/0)

112.65.226.*: 官商都是庄家，银行放高利贷，百姓都是赌徒！十赌九输哦！ (2013-11-26 14:06:22) 27字(0/0)

木卫三84210: 房地产业是贪官和暴利开发商共同的乐园。 (2013-11-26 12:08:44) 19字(0/0)

106.83.168.*: 任大炮牛B (2013-11-26 08:53:12) 5字(2/0)

118.239.42.*: 必须给社会一个说法! (2013-11-26 08:36:36) 10字(3/0)

保存时间:2013/11/26
原标题:【热议】央视摸了房地产的屁股，看看高房价到底是个啥玩意
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是央视愚蠢还是任志强无耻？

博客中国 作者：蔡慎坤 时间：2013-11-25 08:17:49 分类：默认分类

据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

土地增值税实际上是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，要按60%的税率进行征税。据测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

李劲松在对国内知名的40多家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。截至2012年12月31日，其中28家房地产上市公司应缴未缴土地增值税总额高达640亿元。应缴未缴土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。

李劲松根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据，对全国范围内没有征收到位的土地增值税做了分析测算：自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

在央视报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发7条微博从8个方面批驳央视报道。表示土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。任志强在微博中戏称“大战央傻”，直指央视相关报道“愚蠢无知”。并表示“央视的无知也许给社会会造成更大伤害。”

而著名财经学者马光远在微博回复凤凰财经称，要给装傻的任志强补课。“抓住一句以为能蒙所有人，目前土地增值税一方面各地预缴率特别低，而且，很少按照规定进行汇算清缴，事实上使得实际缴税远远低于应缴，这不是房地商自己逃也是和地方合谋一起违法逃税！”

马光远在微博中表示，土地增值税很少按规定汇算清缴，从而造成了实际的偷逃和拖欠税款，任志强不承认这一点是赤裸裸的无耻和装傻。我们给制造业减税和免税那么吝啬，但在土地增值税问题上，事实上等于给开发商大幅度免税和减税。这是非常令人匪夷所思的。

房地产究竟有多高的暴利？看看年复一年的各类富豪榜单，再看看年复一年飙涨的房价，大概就知道房地产有多高的暴利了。新科地商首富万达老板王健林去年透露：“现在我们的利润有60%多，还是一个比较遭人恨的房地产商，我希望再过七八年，到2020年房地产利润能降到40%，万达届时将成为一个消费型的企业。”

但王健林的万达60%的利润对整个房地产企业来说，肯定算不上什么暴利。实除上，中国房地产的暴利远远超过王健林所说的60%！

国务院参事任玉岭曾对《瞭望东方周刊》记者大发感言：“有人说房地产没有暴利，那是不顾事实。”“房地产实际利润如何呢？我曾在北京贵宾楼一个宴会上专门调查了两个房地产老板。我问一个国有成分占主要比例的企业老板，你们的利润有没有100%？他当时说何止100%！我又问另外一个从美国回来的房地产老板，他说他在美国的利润是在15%上下，回到国内就达到150%。”

中国房地产是中国乃至全世界暴利最大的行业，也是最腐败最贪婪最疯狂的一个产业！全世界唯有在中国，盖几幢房子囤几块土地就能跻身各类富豪排名榜，不知这是中国的自豪还是中国的悲哀？在任何一个经济发达国家，房地产开发从来就不是产生大批富豪的摇篮，房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业的利润水平基本接近，不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而迅速暴富的群体。中国却是个特例，一个涉及13亿民生的投资领域却变成了一个富豪扎堆的行业，当房地产富豪成批崛起的同时，老百姓因为房价上涨而承受的压力和痛苦就大大增加。

今天中国各地的房价远远超出了民众的购买能力和承受能力，任何一个或囤地或建房的房地产开发商都在这长达十多年的房价疯涨中获得了惊人的暴利！房价上涨与富豪扎堆，根源涉及政府各项房地产政策的不公平，除了土地财政一而再地推高土地价格，期房预售给炒家留下炒作空间之外，也包括政府默认或纵容房地产商普遍偷逃土地增值税有关。

*注：该文任何言论不代表博客中国赞同其观点和立场！

博客中国 网友跟帖：

a1 发表于2013-11-26 11:34:416楼

:狗咬狗, 好看。

神学教授 发表于2013-11-26 10:26:125楼

:中国政府才是最大的地产商人（资本家），如果一个人这一点都看不到，就是外星人了。 中国有什么东西不在中国政府手里？百姓无立足之地，房子租期70年，还要交房产税和遗传税，这是伟大的民族的智慧吗？

qwz 发表于2013-11-26 10:03:154楼

:每个房企背后都有一个真正的老板-----政府！君不见，现在还有几个房企是真正的民企？！

朋友 发表于2013-11-25 20:27:253楼

:他们这样围困一个老小区，抬高四周地基至成人胸部，通訊/网络信号极差，社区管道住户承担高额费用全部更换，旧管道不再供水。如此这般，他们抢地成功。没有政府合谋谁信？

ha 发表于2013-11-25 11:10:132楼

:说房地产业不是暴利无耻至极。有人借钱给房地产商，年回报60%。

bg 发表于2013-11-25 11:04:581楼

:问：我们给制造业减税和免税那么吝啬，但在土地增值税问题上，事实上等于给开发商大幅度免税和减税。这是非常令人匪夷所思的。答：它们本来是一条利益链上的两端！贪官从房产所得的利益最大！

保存时间:2013/11/27
原标题:是央视愚蠢还是任志强无耻？
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许一力：信央视还是信任志强？

作者：许一力 时间：2013-11-26 09:21:42 分类：默认分类

近日，律师李劲松称包括万科、SOHO在内知名的公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金。就在昨日，央视《每周质量报告》跟进曝光了45家知名房企8年来欠缴3.8万亿土地增值税。

当时很多人就被那巨大数额给吓到了，也惊怒了不少地产大佬们。

对于央视的报道，任志强在一条微博中表达了不满：央视把开发商都当成星巴克了？为了人民生命安全的大事不及时报道，反而下功夫去造谣，破坏企业与行业的声誉。任志强还在微博中称，“正在研究起诉央视事宜。”

各执一词，到底该相信谁？

这里头有很大的名堂。我知道很多人会认为，央视太夸大其词了。因为这3.8亿的推算存在瑕疵。土地增值税是什么？

土地增值税是一种防止房地产暴利的税。计算土地增值税的公式是：

应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

可见，所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。问题就在于，什么叫作“项目结束”？这个定义从来都没法明确的定义，所以咱们的税务部门都采取了“预征”的方式。先按销售收入的某一比例预先征收，之后再多退少补。

平常没什么，但碰上这几年有点特殊。房价嗖嗖的涨，按照之前的价格来预征，那只会导致一个结果，就是预征的土地增值税远远小于房价上涨之后实际应该要上缴的土地增值税。这个时候，政府本来应该马上就要求房地产企业补足这个差额。

而中国的地方政府都不愿这么干，因为咱们的地方财政收入指望的是卖地收入，而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额，能让开发商有更多的现金流来继续拿地。

其实，谁都知道，这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的，我相信那些开发商和政府都在心底里是明白的。对于开发商来说，它当年的利润算法里面已经扣除了土地增值税，就算补缴土地增值税并不影响企业的当年利润，延迟的话可以大大改善现金流，有了现金流才能继续拿地。

相比之下，地方政府真是用心良苦，通过延迟征收这一部分“应收所得税”，地方政府失去的也就是个利息部分，跟所得的卖地收入相比真是一个零头而已。

看到了，为什么要说开发商和地方政府是一家呢，这也算是一个关键点吧。

当然，3.8万亿没有征收，也有其它一些小原因。土地增值税，是当前房地产税收体系中，操作最复杂、扭曲最严重、避税最集中的一个税种！几乎每年都要发文强调，要求各地税务局加强征收、稽查。曾有文件规定从2007年起，从严清算，按四级累进制，但结果不了了之。

我相信央视的这次片子并不是说什么集体讨论的结果，也不代表什么高层论调，大家别想的太复杂了，这个片子可能只是部分小编导所为。也许正像任志强说的，片子不专业，但我相信这把给税务局带来的压力可太大了。以前地方税务各自为政，但近几年，这个税种越来越被加强，越来越多的楼盘被要求清盘，但技术上难度估计越来越大。利息怎么算？扣除的项目太繁杂了，怎么算？这可是个超级复杂的工程。

我们可以思考，房地产乱象太多，什么时候能改变这种开发商和地方政府一家亲的状态，可能咱中国的房价也差不多该到头了。

只是怎么打破呢？接下来的很多政策都在对症下药，房产税也算是其中之一吧。房产税开征了，地方政府不指靠卖地收入了，也能适当消除这种互相捆绑的状态。到时候地方政府还会支持这些开发商么？这值得思考。只不过，中央政府也知道，不能把这种状态改变的太快了，房地产产业对中国这么重要，要慢慢来，所以房价的调整也要慢慢来，不要太心急。

至于这3.8万亿应缴的，到底最后会不会缴？估计谁也猜不到了。

*注：该文任何言论不代表博客中国赞同其观点和立场！

山南阳东 发表于2013-11-26 18:48:554楼

:这种特大逃税行为不追缴的话，人家逃点小税就没有追缴的可能。

智者 发表于2013-11-26 18:42:383楼

:谁都不能信。

hgf 发表于2013-11-26 11:52:042楼

:反正不信央视，信不信任志强再说！

FDSHGK 发表于2013-11-26 10:22:271楼

:老板耍流氓,退休要延长,都快要死了,钞票白交了


保存时间:2013/11/27
原标题:许一力：信央视还是信任志强？
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潘石屹批央视：错报“房企欠税3.8万亿”就该及时承认

凤凰网 2013年11月27日 17:43 来源：凤凰财经综合

   



微博截图

凤凰财经综合 央视近日曝光了万科、SOHO中国等45家房企欠缴3.8万亿土地增值税。此前一直未回应的SOHO中国董事长潘石屹，终于在昨日国税总局权威解释后发声了。他称，随着国家税务总局权威解释的出台，事件已经过去了。

潘石屹在微博中表示，CCTV的报道有一些错误，国家税务总局已发布声明。CCTV应该吸取经验教训，更严谨地制作节目，减少错误发生。人非圣贤，谁能无过呢？谁都会犯错误，犯了错误就应该及时承认错误。尤其是对市场造成了如此大的影响，国内十几家上市公司为此发了公告。



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保存时间:2013/11/27
原标题:潘石屹批央视：错报“房企欠税3.8万亿”就该及时承认_财经_凤凰网
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