房地产招评标工作中的问题透视

Iyouzi

　　市场经济需要完备的"游戏规则"，目前房地产开发市场游戏规则先天不足，缺乏有效的市场规范，市场参与资格不具有平等性，严重制约了房地产业的发展壮大。
　　
　　如何制定一个好的标准，真正体现"公开"、"公正"、"公平"的原则，是我们需要认真研究的课题。根据房地产开发项目招标评标工作的实践经验，目前存在的问题主要有以下几点：

　　房地产开发项目的评标指导思想存在偏差
   
　　房地产开发必须坚持经济效益、社会效益相统一的原则。从我国部分省市现行的评标细则规定来看，贯穿了经济利益至上的原则，忽略了社会效益，致使目前评标规定的投标标价分值所占比例过高，占总分值的70％，而此项最高标价与次之者的所得分值又相差悬殊，往往靠标价一项指标即可决定项目归属，其他方面较好者难以脱颖而出。从当初政府为城市建设拓宽融资渠道的初衷看，无疑是好的。但实施的结果却助长了某些开发企业为了达到中标捞取项目的目的，往往脱离企业本身经济实力、无视项目本身应有的市场价值大幅度提高投标标价，故意搞不正当竞争排挤对手。而一旦中标，又千方百计托关系以各种名义少交、缓交中标价款。时间一长，中标价款不能及时足额收取，政府当初的美好初衷亦化为泡影。另一不良后果就是因中标价款不能按时缴纳，项目开发所必需的法定手续也不能及时办理，前期工作长期拖延，延缓了旧城改造的速度。比如，山东胶州市1998年某个房地产开发招标项目的中标企业由于这个原因，项目的拆迁工作拖后了近一年，给有关部门工作造成了被动局面。

　　评标指标体系不完整，忽视量化考核
   
　　房地产开发项目招标评价指标中，除投标标价外，对企业整体素质及社会形象的考核就是重要内容。目前我国部分地区房地产市场品牌竞争不明显。有的开发企业名称甚至被消费者混淆，企业整体素质良莠不齐，优劣分界线模糊。房地产开发活动具有复杂性，不仅需要开发商具有战略眼光和操作技巧，而且还要求开发同具有市场分析与推广、投资决策、城市规划、法律法规及政策、经济合同、建设设计、财政金融、风险控制、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。大多数开发商不可能有足够的经验和技能来处理开发过程中遇到的各种问题。而作为开发商智囊团的各类建筑、房地产、营销策划和物业管理等专业技术人才匮乏；投标者对所投标项目往往缺少周密安排，仅看到其盈利的一面，对房地产市场的高风险性认识不足。
   
　　企业经济实力。房地产项目投资额度大，动辄上千万元，一个企业的自有资金难以解决，企业决策者融资水平的高低往往就成了项目成败的关键。而企业决策者融资水平恰恰又难以量化考核。现阶段部分城市房地产开发企业融资手段较单一，仅仅依靠自有资金、银行贷款及房屋预售款等来筹集项目开发所需资金。受经济利益的驱动，加上政府有关部门监管力度不够，企业弄虚作假现象严重，即便会计师事务所出具的验资报告，也真假难辨，可信度大打折扣。如何在房地产开发项目招评标中确定一个公正的指标来考核企业经济实力，就成为难题之一。
   
　　开发业绩。房地产开发企业历年的开发工作量大小及质量如何，是衡量开发企业整体素质高低和社会形象优劣的重要指标。目前部分省市开发管理部门对投标者以往的开发业绩，除开发工作量大小可以凭月统计报表来评价外，其他包括建筑工程质量、配套设施质量及用户意见等均缺少详细完整的考核记录。特别是目前我国少数地区办公自动化水平较低，对城市建设各方面信息还不能通过网络达到共享。招评标中仅凭投标者承诺的配套设施质量等论高低，在以后的开发过程中缺乏有效跟踪管理和对合同履行的监督以及投标信誉仅凭评标印象打分，不具备客观公正性。资质等级。评标指标中，没有将招标项目和企业资质等级挂钩，与日常开发管理工作严重脱节。部分省市在过去几年当中，受"沿路开发"和搞"扒皮"工程的影响，招标的开发项目规模偏小，很少有超过5万平方米的。 这就给某些开发企业造成了错误认识：资质高低一个样，有没有资质一个样，都有投标资格，都能揽到活。开发企业决策者不注重加强内部管理，提高企业自身素质，普遍缺乏资质升级的积极性。个别省市近30家房地产开发企业，没有一家有进行质量体系认证的意向。多数企业规模小、资质等级低、投资分散，严重不符合房地产市场集约经营和规模经济的要求。

　　评标过程缺乏有效监督机制
   
　　招投标制定的推行，就在于要确保定标结果的公正、公开、公平性。现行的房地产开发项目的招评标是在一个相对狭小、封闭范围内进行的，而且存在大量的议标项目。关心城市建设的圈外人士、有切身利益的拆迁居民等很难了解情况有前因后果、进展态势。这在很大程度上助长了少数人搞"暗箱操作"，公开性不足。另外，评标委员会组成人员专业性不强，有的还缺少必须的房地产市场专业知识，对开发企业的了解深浅不一，往往整个评标过程就一两个人发言，其他人只是打打分而已，定标的公正性可信度差。以上问题的存在充分说明，相对于推行了近20年的建筑市场招投标而言，房地产开发项目招投标工作仅属于初级阶段。