上海卖地收入将破1500亿元 楼面价大涨

jiang800

在堪称楼市调控之年的2010年，沪上土地财政呈现“井喷”之态，令人惊叹。
来自中国房产信息集团的最新报告显示，上海今年至12月24日已成交566幅土地，获得的土地款收入达1475.77亿元。另据规土局网站显示，从今日起至周五本市共有8幅经营性用地出让，总出让面积为52.6万平方米，总出让金额为40.2亿元，如无意外，今年上海“卖地”款将突破1500亿元大关，再创历史新高。
“疯狂”的土地“忧伤”的调控

实际上，早在2010年调控初期，业内专家就指出，从调控的角度，努力增加土地供应量，是从供求关系的角度，调控房价的正确路径。但是在增加土地供应同时带来土地市场的火爆“井喷”，在心理上给市场带来的负面冲击是不容忽视的。
“高地价的出现，使得房价调控没有起到明显的效果。”宋会雍向记者说道。在他看来，导致地价上涨过快的主要原因是供应受到了抑制。虽然今年土地供应总量增加了，但是用于商品化住宅用地的供应量萎缩过大，回升过慢，未来商品住宅供应不足预期明显。
据统计局的数据显示，2003-2009年上海住宅用地的供应量为3149、2888、2641、1987、915、951和1318万平方米，今年预期能回升到1500万平方米左右。同期，上海全市住宅的销售量分别为2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928万平方米。从 2003-2009年的7年时间，土地的供应与住宅销售的供需缺口达到5240万平方米，使得市场上之前滞销的楼盘被扫购一空、囤积的土地被大量开发出来后销售一空。
宋会雍表示，正是有了这种供需的抑制，使得开发商普遍认为短期内楼市依旧会企稳走高，因此积极拿地，即便是高价也在所不惜。
就在本月初，和记黄埔旗下公司以16.2亿元的超高报价击败其他5家劲敌，夺下上海青浦一纯住宅用地――赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼面地价 21436元/平方米，一举成为青浦赵巷区域内的新“地王”。与此同时，武汉、北京、温州等城市亦在年底轮番上演“地王”大戏。而北京土地市场，截至27 日全年土地成交总额已超过1587亿元。上海也即将迈入1500亿元的里程碑。
宅地依旧独领风骚平均楼板价环比涨46%

数据显示，在已成交的566块已经拍卖的土地中，住宅或含有住宅性质的土地仅121块，可建筑面积1420万平方米。除去保障性住宅房和动迁配套房用地后，可以开发成上市销售的商品住宅（含住宅商办综合性地块）用地仅64块，可建筑面积761万平方米。但这些地块的总地价达到805亿元，平均楼板价达 10574元/平方米，环比去年的7230元/平方米上涨了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。
这一现象在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来是一种必然。“虽然出让的土地供应量增加了，但可做住宅开发的用地屈指可数，开发商为了抢地，地价大涨必愈演愈烈，同时出让方就势抬高也有推波助澜之意。”
宋会雍所言的“就势抬高、推波助澜”的地块也正是年末即将拍卖的8幅地块中的2块――“嘉定区真南路以南、走马塘以西地块”及“嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块”。两幅纯住宅地块年初均被高溢价拍出，但是由于开发商出现无法履约的情况，最终退地再次进入拍卖市场。然而，不曾想到，嘉定区真南路以南、走马塘以西地块上次的起拍价是5.5456亿元，而此次再次挂牌则飙升至19.345亿元，已是一年前的3.5倍。按建筑面积粗略估算，这幅地块最新的起始楼板价已经达到10000元/平方米的水平。而百安公路以西、恒荣路以南地块去年起拍价为2.4亿元，而此次则是7.01亿元，也高达去年的3倍。
上述两幅地块将于明日下午进入现场竞拍环节。上海市规土局网站显示，由于两幅地块一方面起始价飙涨，同时还附带了保障房额度，投资额度等相关限定，使得大部分开发商知难而退，两幅地块现在都只有1家房企申请了现场竞买。业内预测，如无意外，两幅地块都将于底价成交。“但是就算底价成交，若开发商将来想要有利可图，相信其最终产品定价必然在目前区域在售新房价格之上。”易居分析师付琦如是说。
除此以外，今日下午开拍的三幅地块中，奉贤区南桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块也成为关注的焦点。该地块东出让面积为96682.8平方米。地块属性为商住用地，但居住用地约占土地出让总面积的94.4%。该地块起始价为45973万元，按照容积率2计算，估算楼板价仅为2378元/平方米。虽然该地块设定了20%的保障房指标，同时明确规定全装修住宅比例为住宅面积的30%，而70/90政策在该地块依旧有效，但仍有12家房企将现场竞拍。
业内人士预计，由于该地块的底价低，同时南桥新城是“十二五”上海市重点建设的三大市郊新城之一，因此溢价空间很大。该地块是否会成为国土部土地调控新规出台后，沪上首个突破50%溢价地块，值得关注。
土地财政调控陷入僵局“在‘疯狂’的土地面前，调控注定是‘忧伤’的。‘面粉’涨价，‘面包’不涨，除非‘面包’缩水了。”沪上地产分析师蔡为民向记者坦言道。土地价格被一而再、再而三地推高，而作为房价的重要组成部分，地价高涨自然难抑房价，这就为国家调控房价制造了很大的障碍。
蔡为民指出，高地价的深层原因还是地方政府倚重土地财政所致。“今年由于楼市调控，房地产交易方面的税收势必会出现萎缩，‘卖地’款应该再次承担‘老大’的地位。”
有专业人士分析称，2009年，上海GDP达到14900.93亿元。以GDP年增幅10%计算，今年，上海的GDP应该在16000亿元左右。依此推算，1500亿元相当于上海GDP的9.4%还要多。同时，2009年，上海的财政收入是2540亿元。过去数年，上海财政收入以每年8%左右的速度增长。依此推算，今年，上海的财政收入很可能超过2700亿元。1500亿元之于2700亿元，占比超过55%。这意味着光是土地出让金收入就相当于50% 以上的年财政收入和9.4%以上的年GDP。
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍持同样的观点，她向记者表示，土地财政仍旧是经济的一个支柱，地方政府仍无法摆脱这个僵局。“正是由于这个原因，一年来的楼市调控，中央、地方、开发商、银行、老百姓，多个利益相关方仍在博弈中。”
事实上，土地财政的历史背景就是分税制，地方政府在大量保障性、基础性建设的需求中，不得不从税收之外找税源，这个税源大家都找到了土地。于是，土地成本推高房价就成了自然而然的事情。姚玲珍建议如果要对土地财政说不的话，一方面要对分税制进行优化，确保地方政府收支两线。同时在保障性及基础建设中建立政府引导社会市场运作的平台，弥补政府资金的不足。再则就是对土地资源的优化。“由于产业结构的调整，所属土地的用途也将会调整，应该加大这方面的力度，发挥土地资源的潜力。”
但是，华东师范大学房地产系主任华伟却有着不同的观点。他指出，土地财政本身对于维持中央和地方既有的经济格局，维持现在既有的发展模式，为新一轮中国经济全面转型找到新的路途，提供了一个最佳的经济动力和社会缓冲期。“土地卖高价，相信老百姓并没有意见，如果地价卖得越高，房价卖得越高，能让为老百姓办事的资本也更大。我想老百姓对汤臣一品卖到30万/平方米，是双手甚至双脚赞成的，关键是汤臣一品从13万卖到了30万，政府拿了这么多的收入，什么时候能够为弱势群体，能够为广大的老百姓做些好事。”华伟如是说。