短短3天又现12宗“地王” 业内：房价即将暴涨 凤凰网 【转贴】

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短短3天又现12宗“地王” 业内：房价即将暴涨


2016年06月10日 18:02 来源：凤凰财经综合

5月份中国一二线城市逾百宗高价“地王”的接连拍出可能仅仅是这场“狂欢”的开始。6月的首周，短短3天又有12宗“地王”涌现。当“地王频现”“面粉贵过面包”成为常态，这一现象对老百姓未来房价的影响却不容忽视。业内认为，若再无控制性措施，未来房价将爆发式上涨。毕竟，房企的拿地成本一目了然——相比去年同期已经增加近50%，若房价不相应暴涨，众多房企都将无法“解套”。
中原地产研究部最新统计数据显示，截止5月31日，今年全国土地市场上总价超过15亿的有105宗地块，成交总价为3288.2亿元。一二线城市为“集中营”，其中二线城市占比达74%，其中南京就拥有16宗总价“地王”。上一个“地王”井喷的年份——2013年，全国的“地王”数量也不过60宗。
今年“地王”溢价率更是动辄高达300%-400%，让市场瞠目结舌。信达6月1日以58.05亿元拿下上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，融创中国3月以27.5亿元夺得合肥政务区商住地块，溢价率高达400%。
然而，这似乎仅仅是个开始。中原地产研究报告的数据显示，仅6月前3天，一、二线城市就又出现了12宗“地王”，集中在深圳、杭州、厦门、上海等地，总成交金额达到327.5亿元。
就在6月3日，北京市国土资源局官网还正式挂牌了通州文化旅游区内一宗多功能用地，地块起始价高达87亿元，挂牌竞价时间为6月23日，被媒体称为准“地王”。
业内：若无约束性政策房价未来将爆发式上涨
当人们已对“地王频现”“面粉贵过面包”这些话语司空见惯，不再感到新鲜，这一现象对老百姓未来房价的影响却不容忽视。
“楼面价超过房价已成为常态，虽然‘地王’不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受影响”，中原地产首席分析师张大伟直言，特别是现下房价快速攀升的南京、合肥、厦门、苏州，已成为“地王”最密集的二线城市。“如果没有约束性政策，房价未来很可能会呈现爆发式上涨”。
据中原地产关于土地成本的数据统计，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。
哪怕再贵也要抢。房企这种“先占坑”的思路实际上是相当于以时间换空间，解套的机会在于房价不断上涨。张大伟表示，房企这是在赌命。他认为，若未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将存在较大风险。
北京地区6月2日拍出的三个地块地理位置均处于六环以外，而根据拍价，房企要想回本盈利，未来预期售价都要在6万元以上，就现在该区域的新房均价来看，已属于高端豪华住宅价位。
“未来豪宅化难以避免。”张大伟直言，新上市的商品房定价未来会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅的区域将会供应大量豪宅项目，对市场定价有明显影响。
据报道，12家接受路透调查的中外机构全部认为今年全国住宅均价将上涨，预测值从上涨4%至12%不等，预估中值显示2016年房价将上涨6.3%，2017年涨幅降至2%。
“地王”央企造 拿地“底气十足”
针对这一轮地王，大家最关注的是国有房企“战斗力”极强，拿地比例明显处于历史高位。
中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。
近日人们多把目光集中在央企背景的信达地产[-0.40% 资金 研报]，6月1日它以58.05亿元拿下上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新5月份后保利、格力和融创创下的两宗地王纪录。此前还联合万科在杭州以123.18亿元拿下杭州滨江区“地王”，同时也是全国总价地王。
张大伟认为，就目前情况来看，市场创造地王的基本都是上市企业+国企，主要原因在于其资金实力更强、对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。
央企的融资成本低也是其一大优势。当前实体经济投资需求少，而且坏账率高，很多还处于去产能阶段，银行更愿意将钱贷给房地产，而贷给央企、国企是最安全的。
不过，央企到处拿地这一幕却不禁让人想起六年前的“退房令”。早在2010年，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，仅留下16家主业为地产的央企，后这个名单增加至21家。
六年多时间过去了，不仅主业为地产的央企在疯狂发起“地王大战”，那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。
“央企融资成本低，利率往往比其它房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。这就不难解释为何央企“拿地”底气如此之足。此前更是有媒体指出信达的借款利率水平只有2%，并且信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，隶属于中国财政部。
什么造成房企焦灼拿地？
为打击“地王”，苏州、南京已经动用土地“熔断”制度，房企拍地超限价则竞价无效，然而依然抑制不住“地王”的疯狂。
有分析人士指出，该政策并不“治本”，企业渴求土地的需求没变，限价反而容易引起恐慌。业内认为，解决问题根本还在于加大土地供应。
然而，从国家政策上来看，供地处于压缩状态。据新华社报道，在节约集约用地要求下，面对“去库存”任务，“十三五”时期全国新增建设用地将比“十二五”减少约669万亩。据国土资源部规划司副司长鞠建华介绍，“十二五”期间国土资源系统提供了3925万亩新增建设用地，“十三五”期间比“十二五”期间有所压缩，是为了更好地盘活存量。
减少供地对于亟需去库存的三四线城市是再合适不过，然而对于供需关系完全不一样的一二线城市效果将截然相反。
6月3日，国家发改委网站全文发布了长江三角洲城市群发展规划，针对城市建设用地，《规划》中多处提到，要严控特大城市和大城市的建设用地规模。上海市“十三五”规划提出，要严格控制建设用地规模，到2020年全市规划建设用地总量实现负增长，建设用地总量控制在3185平方公里以内，现状低效建设用地减量50平方公里。
北京和周边也是压缩政策。5月国土资源部和国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》，提出京津冀严控新增建设用地，倒逼城市功能提升。其中，减量优化区是指北京四环以内地区，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。
分析人士称，面对如此紧张的新增供应资源，房企普遍都持着“拿一块少一块”的激进拿地心理，造成价格上涨也是必然。　
[责任编辑：张博 PF042]
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紫丁香

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