网民叩问我国“摩天大楼热”背后的三大疑问 【转贴】

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网民叩问我国“摩天大楼热”背后的三大疑问

新华网 2012年06月22日 14:13:25 来源： 新华网

新华网北京６月２２日电 题：大楼欲争高，根基难言牢——网民叩问我国“摩天大楼热”背后的三大疑问

最近，两条新闻引曝网民关注：原高６０６米的武汉绿地中心，准备“拔高”３０米，从而超过６３２米的“上海中心”，一举从“中国第二”成为“中国第一高楼”。可话音未落，湖南长沙就宣布，将兴建世界第一高楼“天空城市”，这座高８３８米的大楼光配备的电梯就达１０４台，建成后比著名的迪拜哈利法塔还高５０层。不少网民发出了对我国当前“摩天大楼热”的冷思考：“修那么高是为什么？”“修得高是不是更危险？”“修得高是否债务巨？”

是发展需要还是面子工程？

面对我国各地已建、在建、规建中的一栋栋摩天大楼，人们不禁发出疑问：建设那么多高楼，是为彰显一个国家的优越感，还是纯粹的形象工程？

“楼房高度能代表实力高度吗？”一位山东网友问道。“为什么总爱追求一个‘最’字？好大喜功。”一位杭州网友更不客气。

面对网友的质疑，国际顶尖物业顾问企业戴德梁行华北区研究部主管魏东道出了其中“商机”：“拥有酒店、商场、写字楼等多种业态的摩天大楼能够形成聚集效应。而且类似北京国贸三期这样的摩天大楼，是一个地标性建筑，可辨识度、交通便利度较高，通常也意味着较高的认可度，这是顶尖客户喜欢租赁甲级写字楼的原因。”

“北上广等地由于大量人口聚集、跨国企业总部入住，确实需要一些摩天大楼。”财经评论员陈东海认为，不过根据目前国内二、三线城市的土地稀缺度和公司密集度，远到不了需要修建四五百米摩天大楼的程度。“但现在三四线城市竟要建造超过５００米的洲际金融中心，我认为这种摩天大楼竞赛，主要目的还是为了建立地标，动机是面子工程、政绩工程。”

华中科技大学建筑与城市规划学院院长李保峰教授也认为，如今摩天大楼已不再是个技术问题，更是个社会问题了。“我们的城市应该以更加自信平和的心态来对待摩天大楼。毕竟，真正的高个子是不需要通过踩高跷来体现其高度的。”

摩天大楼是否会成惊天灾难？

细心的网民发现，从目前媒体公布的长沙“天空城市”规划来看，全部建设周期仅为７个月。“才七个月，人家迪拜花了六年。”网友“小狮子”对摩天大楼的安全担忧不已。

“在一般建筑中很普通甚至是不成问题的问题，在超高层建筑中都成了特殊问题。”一位建筑专家告诉记者，其实超高层建筑中最可怕的是消防问题。“高层建筑有大量纵深的楼梯间、电梯井，如果防火分隔存在问题，起火后将像一座座高耸的烟囱。”

有数据显示，一座１００米高的高层建筑，在无阻挡的情况下，烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层，速度大约为水平方向的１０倍以上。

作为武汉绿地中心的设计师，曾设计过世界第一高楼迪拜塔的美国ＡＳ＋ＧＧ建筑设计事务所公司合伙人、设计总监艾德里安·史密斯在谈到摩天大楼的安全问题时表示，武汉绿地中心大楼在安全性方面的设计将远比过去的超高建筑严格。

“高层建筑火灾救援是一个世界性难题，”与设计师的乐观形成鲜明对比的，是北京市消防局负责人的忧虑，“消防云梯一般只有１００米高，高楼超过这一高度就无法进行救援，除非动用直升机灭火，而现今我国有多少城市消防队配备有直升机？高层逃生的可能几乎为零。”

但即使配备了直升机，就能保万无一失吗？

“航空消防难以提供足够的水量，也难以精确投射。”华中科技大学建筑与城市规划学院副教授万谦认为，在面对摩天大楼起火的情况时，即便直升机也会“束手无策”。

专家们还考虑到了更严重的问题。

“据说长沙世界第一高楼是全钢结构，其耐火性虽比钢筋混泥土强，但在极端高温条件下会疲软变形，无法从根本上解决建筑耐火性问题。”　万谦举例说，纽约世贸中心双子塔就是钢结构，它在大火中轰然垮塌，使预计的灭火和救人计划全部泡汤。

水火无情。在消防隐患之外，面对中国多个城市地下水超采的现状，摩天大楼能否“站稳”成为另一个隐患。

万谦认为，虽然他相信建造者在地质结构安全方面有比较成熟的做法，预计未来短期不会出现什么问题，但摩天大楼基坑工程需要抽取大量地下水，对地质环境有明显影响。“地下水超采可导致地下结构空心化，从而无法承载地表建筑，加剧地陷或地面沉降。也就是说，‘长’得越高的城市地面沉降越严重。”

正如诸多专业所言，中国在建造超高层建筑方面的经验并不丰富，已建成的摩天大楼也多半只有一二十年历史。


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网民叩问我国“摩天大楼热”背后的三大疑问 222

2012年06月22日 14:13:25 来源： 新华网

大楼背后是否债台“摩天”？

“高楼建成之日，即是市场衰退之时。”这是德国经济学家安德鲁·劳伦斯著名的“摩天大楼指数”论，又被成为“劳伦斯魔咒”。

“摩天大楼高度超过３００米以后，综合成本就显著上升，基本丧失了实用价值。”网友更举出了一份研究数据，质疑中国各地兴建大量高度远超３００米的摩天大楼，是否违规经济规律。

记者了解到，北京国贸三期Ａ阶段工程的成本接近２万元／平方米。这一价格的前提，还由于该项目拿地较早，土地成本较小。其通过自由资金、公司债券和银行贷款解决。同样，“上海中心”项目概算投资为１４８．７亿元，也是由项目法人通过自筹和申请银行贷款解决。

经济分析人士指出，各地兴建摩天大楼，往往都是在信贷宽松、投资激亢时动工，在数年建设后，可能会遭遇经济向低谷回落的危机，导致烂尾工程或者大楼空置，造成资源浪费、经济损失。

“上世纪９０年代巨人大厦的流产、去年迪拜大厦的危机，就是劳伦斯魔咒的例证。”财经评论员陈东海说。

“超高层大楼招租率低、维护费用高等问题已在国内一些地方成为事实。”中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生教授说，希望企业家和政府在决策时，要尊重市场规律，采取慎重态度。

一份统计材料显示，美国高度排名前５０的摩天大楼的投资方，只有１６座来自房地产或者物业公司，其余３４座主要来自零售、石化等实体企业。但在中国，排名前５０位已经建成的摩天大楼中，房地产企业竟占了２５座。

专家解读指出，以实体企业投资为主体的美国发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业总部本身就会消化一部分。“但中国这些房地产企业开发的大楼，就面临着建成后的销售或者出租压力。”

“一座座摩天大楼拔地而起，让人兴奋，但是我们却更关心光彩背后的隐忧。”正如网友“蓝天下”所说，“我们希望‘劳伦斯魔咒’只是一种巧合，也许这个扫人兴致的指数，它更大的意义在于，提醒人们关注狂欢背后的危机，防患于未然。”（记者吴植、禹志明、刘德炳、陆文军、周劼人采写）


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首批招标师

不建造摩天大楼，失业的人会更多，我们要理解政府的两难处境……

sth8995

北京也将建摩天，天安门及中南海安保是否会成问题？

sth8995

http://news.qq.com/a/20120831/000255.htm


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中国4年建6座摩天楼投资千亿 最高者已超迪拜塔
2012年08月31日07:24中国新闻网

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中信地产开发的CBD Z15地块即北京第一高楼“中国尊”项目将于2016年底封顶，预计总投资达240亿元。


　　中新网8月31日电 (房产频道 孙建永)8月30日有报道称，曾经备受关注的北京CBD Z15地块项目传出消息，该地块的得主中信集团打造的北京第一高楼“中国尊”项目将于2016年底封顶。“北京第一高楼”的字眼格外亮眼，也由此引发人们对中国城市第一高楼的关注。据中新网房产频道统计，自2008年底以来的四年内中国共起建各类摩天大厦至少有6座，总投资近千亿元。

　　中信避谈“中国尊”投资回报 专家称不能简单按240亿账面计算

　　昨日新京报报道称，中信地产开发的CBD Z15地块即北京第一高楼“中国尊”项目将于2016年底封顶，预计总投资达240亿元。据了解，该项目总建筑面积为42.7万平米，总高度528米，建成后将取代国贸三期成为北京第一高楼。

　　据中新网房产频道了解，2010年底，中信集团以63亿元的总价拿下北京CBD核心区Z15地块，刷新北京土地出让新纪录。如今该项目240亿元的总投资也高得令人咋舌，按照单位面积来算，1平米的建筑面积投资量就达到月5.6万元，关于建设资金的来源及将来成本的回收成为人们关注的焦点。

　　中新网房产频道就此联系中信地产北京总经理刘鑫，他在电话中称自己并不负责CBD Z15地块项目的业务。而另一位中信地产的负责人杨经理对中新网房产频道表示说，是中信地产下属的一个子公司在独立运作“中国尊”项目。

　　“项目肯定是正常在做，但是对其成本回收等方面不太了解。”该负责人说。

　　戴德梁行华北区研究部主管魏东对中新网房产频道表示：“240亿元的投资规模还是比较大的。但是作为北京的一个地标性的项目，投资这么高也是可以理解的。”

　　对于项目出租及将来的回报率，魏东认为“现在还不好说”。“因为不好预计北京CBD地区写字楼到2016年租金能有多少，目前周边写字楼的租金大概在320元/月/平米，到2016年租金能不能到400元也不好说。另外，如果该项目将来为自用就不涉及投资回报的问题。”魏东说。

　　北京理工大学管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示：“项目240亿元的投资还包括了拿地的成本，肯定做的是极品，这样在那个位置产品才能稀缺，才能吸引像世界500强之类的公司进驻。”关于投资回报一说，周毕文认为不能简单地按账面来计算，企业应该会有足够的耐心做资金的平衡。

　　长沙“远望大厦”838米楼高超迪拜塔 武汉绿地中心300亿最“烧钱”

　　据中新网房产频道梳理了解，不仅是在北京，很多一、二线城市都在打造地标性的“摩天大厦”，大厦的高度从470米、524米、838米……节节攀升，投资额90亿、100亿……甚至300亿，个个儿都是大手笔。

　　不久前中广网消息称，规划中的高470米的西部第一高楼“重庆国际金融中心”，将成为重庆的“新地标”。这座高楼位于江北嘴中心地块，楼高约470米，总投资100亿元，预计2015年投入使用。

　　自2009年开工的深圳“平安国际金融大厦”，主体高597米，算上塔顶共有660米高，总投资达到90亿元，预计2014年竣工。

　　上海中心大厦，位于浦东的陆家嘴功能区，2008年底开工，建筑造价达到148亿元，建筑主体为118层，总高为632米，2014年竣工。

　　然而，与长沙的“远望大厦”相比，以上高楼还真算是小字辈儿。“湖南在线”曾在今年6月份报道称：“世界第一高楼将落户长沙，大楼高达838米，共有220层，可容纳3万多人，总投资不低于40亿。”

　　此前，以“世界第一高楼”自居的“迪拜塔”恐怕这回要屈居老二的位置了。据了解，“迪拜塔”是位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼，有160层，总高828米。而长沙的“远望大厦”还比“迪拜塔”高出10米。另外，拥有目前已建好的“世界高楼”四项指标中的三项世界之最，即“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米)的“台湾101大楼”，也只能望尘莫及。

　　同时，绿地集团正在武汉打造的“武汉绿地中心”可能不是第一高楼，但其300亿元的投资额远远高于迪拜塔的15亿美元的造价和台北101大厦约合人民币128亿元的投资，算是世界第一“烧钱”的摩天大厦了，而其高度也将达到606米。

　　对于各大城市几年内兴起的高楼大厦，周毕文认为这都是泡沫化的产物，他说：“等到人们思维回归理性的时候就不会再建这种高楼了。同时也没有吸取美国双子楼、央视新址大楼的经验教训，还是一种浮躁的尝试。”魏东认为，“摩天大厦热”也是“有一点炒作的”。

　　摩天大厦的推出是否能填补相应的市场需求呢？魏东表示，“二线城市对写字楼的吸纳能力是否有那么高还需要进一步观察。我们看好的二线城市中写字楼的需求并不强劲，但是供应量却比较大。”

　　另外，摩天大厦比普通建筑的材料消耗要高很多。“如此高的建筑很多材料的运输和建筑本身的维护都会产生很多的成本。”周毕文说.

王毅青

再说是市场经济也不能一切都不计划了吧。

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世界上正在兴建的十座摩天大楼，pps：压缩文件，大约1兆多：

动工兴建的十座世界最高摩天大楼.rar (1.51 MB, 下载次数: 6)

2012-9-1 11:17 上传

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