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上海淮海路商業街現“空鋪潮” 十幾家店鋪關門歇業
來源：東方網 2014年02月17日14:29
2月17日，上海，十幾家比鄰的沿街店面，或是空置或是租給“臨時甩賣”———短短一段時間，淮海路商業街上竟出現“空鋪潮”。張金橋/東方IC 
十幾家比鄰的沿街店面，或是空置或是租給“臨時甩賣”———短短一段時間，淮海路商業街上竟出現“空鋪潮”。記者採訪獲悉，淮海路街鋪目前租金在35-65元/平方米/天，這項高昂的成本使不少租戶不堪重負。
而在業內人士眼裡，這一西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，原先即便租金再高，也仍是“一鋪難求”的商業黃金寶地。如今出現“空鋪潮”，一方面是因為高租金正整體吞噬著實體零售業利潤﹔另一方面，隨著商業從線到圈的發展趨勢，類似淮海路的條狀商街，越來越受到徐家匯、五角場等塊狀商圈威脅。
空置招租最長已半年淮海中路現“空鋪潮”
淮海中路北面一側，從700多號至300多號，十幾家沿街鋪面或是大門緊鎖貼上“招商熱線”，或是租給古玩、羽絨服等“臨時甩賣”。據了解，目前這一帶街鋪租金开價范圍在35-65元/平方米/天。
十幾家商鋪半年間撤離
日前，記者實地走訪發現，西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，自去年下半年來，遭遇商家集中撤離，出現“空鋪潮”。
在茂名路和瑞金路間的巴黎婚紗旁，淮海中路700多號原先的服裝品牌專賣店已被一家資產管理公司取代。採訪中，記者了解到，該公司目前正負責這裡的店面招商出租。“招商進行了2個月。”據該公司丁先生介紹，1到2樓共3500平方米，招商方向是快時尚品牌，面積可進行500-1500平方米大小不等的分割，3到5樓則准備招餐飲。
無獨有偶，從這家大面積的空鋪往東走，過了瑞金路，一直到淮海中路638號，又是一家正在招租的門面。緊鎖的大門上張貼了大幅的“招租熱線”，記者撥打過去，對方張先生稱：“這裡1到2樓共有300平方米，原來的‘海瀾之家’服裝專賣店半年前就不做了。”據了解，該店鋪隸屬上海永業企業（集團）有限公司。
除了閉門招租，也有店鋪做起臨時生意。記者實地走訪看到，淮海中路614號門店已被用作某品牌羽絨服的特賣場地，過渡的同時也在對外進行招租。據了解，原來的米蘭婚紗攝影在此扎根多年后，於去年12月撤下店招徹底退出了淮海路，轉而遷往青少年用品商店5樓。 600號的正章洗衣店與原本相鄰的達芙妮女鞋專賣店已改頭換面，兩家門面的一層相互打通，現如今是一家古玩店。據該店老板介紹，達芙妮早已搬走，而正章洗衣店將一樓店面出租，自己則搬至二層營業。“开張才幾個月，生意一般般，可租金每個月要20多萬元。”老板表示，租期一到他就准備撤走。據了解，這裡幾家店鋪隸屬上海淮海集團。
關張潮蔓延淮海中路北側
此外，還有566號至576號的3間連鋪正待出租。相鄰上海銀行的保安告訴記者，婚紗、服飾、黃金、玉器……這三間店鋪租客換了又換，最近半年來更是一直沒能成功租出。在成都南路路口，原先的上海移動通信公司淮海路營業廳，也於去年9月初悄然停業。對於搬遷理由，上海移動方面表示是出於業務調整。
知情人士告訴記者，536號銷售首飾及手表的某時尚品牌專賣店，本月底合約到期后，不打算續約。
“附近开了關、關了开的店鋪太多了，還有一些根本租不出去。”淮海中路上510號的海賽珂手表已停業不短時間，可自從去年11月貼出招租廣告，至今無人問津。隔壁翡翠源的店員陳小姐告訴記者，曾經有人來看過店面，但由於租金價格過高，終究不了了之。
而關張或臨時出租的十幾家店面，往東過了重慶中路和淡水路，一直蔓延到淮海中路北側的300多號。
原因
日平均租金每平米44元客流下滑不堪重負
據記者了解，過高的租金或是這一帶目前遭遇“空鋪潮”的原因之一。此外，缺乏整體規劃特色打造、配套交通停車餐飲缺失等，造成的客流下滑，也是橫亙在這一老牌商業街前的“路障”。不過，也有人認為，未來此段將有大體量商業項目落成，這些“空鋪”或許也在等待新一輪漲租。
日租金每平方米35-65元
知情人士告訴記者，上述提到的亦谷女裝入駐淮海路半年撤離，主要是由於租金貴，入不敷出。“雖然有作為形象展示店的目的，但品牌仍希望淮海路門店至少能保本，而實際情況相去太遠。相比南方友誼商場、正大廣場等銷售較好的專櫃，淮海路銷量著實慘淡。”
據記者了解，同樣撤離淮海路的某女鞋品牌，200平方米的店面年租金280萬元（38元/平方米/天）。“在這裡租了三四年，如今人氣不如以往，客流下滑，經營虧損，所以租約到期后就不續租了。”相關人士說。
去年5月入駐淮海中路458號的亦谷女裝，半年后於去年年底撤離。“加上原先邊上的‘蘇菲雅’攝影，一共1200平方米，年租金在1380萬元左右，約相當於31.5元/平方米/天。”該店鋪靠近重慶中路，其代理公司工作人員王小姐告訴記者：“像淮海中路上100-200平方米的店面，報價達到60元/平方米/天也很常見。”
按位置、面積等不同，淮海路此段各種沿街店面租金最大差異達翻倍。據第一太平戴維斯統計，淮海路街鋪平均租金范圍在35-65元/平方米/天，淮海路上商場的平均租金在44.2元/平方米/天。有數據顯示，就去年新开張的iapm為例，其一層租金平均每月1800元/平方米，即為60元/平方米/天。
業內人士指出，淮海路街鋪35-65元/平方米/天的租金，與商圈內商場和購物中心相當，但相比之下，目前購物中心人氣更旺，所以會出現零售商對街鋪租金望而卻步的現狀。
缺乏特色客流大幅下滑
不過，據了解，淮海路街鋪租金近幾年其實並未漲價，此前兩三年比現在更高出一籌。因而有業內人士認為，該商業街中段整體客流下滑，導致品牌零售商不願再承受原有的租金。 淮海路上的一位“房東”向記者透露，相比前幾年，目前沿街門面的租金並非最高點。他舉例表示，一個眼下租金开價40元/平方米/天的店鋪，最高價位出現在兩三年前，那時能租出60多元。
“以前淮海路上但凡有一個店面空出，想要接手的下家可以排起長隊，很有點‘搶’的意味在裡頭。”據上述“房東”表示，店鋪租約一般三年一簽，當時的租金更有每一簽都要漲一漲的慣例，可店家們依然“甘之若飴”。
第一太平戴維斯研究部助理董事張琳向記者分析，淮海路街鋪的租金在過去兩三年變化不大，與南京東路相比，淮海路街鋪租金還略遜一籌，但南京路人流量也更大。
他談到，淮海路購物中心新項目增多后，其租金比之前有小幅上漲。“目前看，購物中心吸引力比沿街門店大，淮海中路兩頭新項目多了，中間除了上班族和居民，其他人群客流並不多。”
我們的調查結果顯示，對於淮海中路上不同商業定位的分段，受訪者中平時選擇逛街最少的是中段沿街，僅佔比12.32%，而黃陂南路和陝西南路地鐵站附近的商場則分別達48.28%和20.20%。而佔比70.94%的受訪者去淮海中路逛街，主要目的是去老字號餐飲和食品店消費，這一選擇超過了在百貨或街邊專賣店購物以及休閑娛樂等。
上述“房東”表示，春節前后的淮海路原來都異常熱鬧，“現在空空蕩蕩得簡直可以溜冰”。“淮海中路中段兩側的物業分屬永業集團、淮海集團、益民集團等多家企業，南側不少店面至今都由‘房東’自主开店經營，一些老牌商店也具備吸引客流的特色。”他告訴記者，北側沿街店鋪大多出租招商，但房東各自為政，缺乏整體招商規劃，沒有帶動人氣的商業亮點。
“空鋪”或待新一輪漲租？
也有觀點認為，目前的淮海中路上的這些“空鋪”正在等待新一輪漲租。
採訪中，不少附近商鋪的店員及業主表示，淮海中路中段南面萬得城的撤出，帶走了周邊的人流。
據了解，萬得城前身是曾經知名的華亭伊勢丹，由於經營慘淡、租金昂貴，2008年，經營15年的伊勢丹撤出淮海路。2013年，开業2年的萬得城最終也沒能逃過關門的命運。隨著這些地標性項目陸續關門后，此段客流明顯少了。
黯然退場的大型商鋪不止一家。2011年忽然宣布關門停業的芭比娃娃全球首家旗艦店，也正是位於淮海中路550號。當時面積達到3500平方米的六層商鋪，至今仍閑置中，多年來並無租客接手。
一位熟悉淮海路的知情人士透露，原來的萬得城處將有一家新購物中心建成，預計今年下半年或明年开業。“隨著這一大體量的商業項目建成，淮海中路中段的餐飲休閑和停車等配套將隨之跟上，或重新帶動這一帶的人氣。”
上述人士表示，“這樣一來，周邊街鋪的租金或許也將隨之提升，所以目前不排除部分‘房東’抱有等待漲租的心態。”
行業
高租金致商業地產泡沫化條狀商業街應注重支馬路开發
淮海路“空鋪潮”折射出的是，目前整個實體零售業利潤遭受高企租金吞噬的現象。而另一方面，隨著商業從線到圈的發展趨勢，淮海路這類條狀商街，也越來越受到徐家匯、五角場等塊狀商圈的威脅。
高租金吞噬實體零售利潤
不僅是申城的淮海路，此前，樂購、沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關店”消息。記者採訪發現，不斷高企的商業地產房租，是零售業出現“關店潮”的主因。
據了解，大型商業的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場开放至今，零售業擴張已近10年，近年來正逢不少早期商業項目合約到期。由於房價帶動租金快速上漲，一些零售企業無力承受，因此全國都出現了一波零售商關店潮。
高租金一方面擠壓了零售業的經營空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業地產出現泡沫化傾向。“商業地產依靠物業出租賺錢，一些業主無限制地把各種成本轉嫁到租金之上，導致租金高企，而一些本來匹配優良、較為完整的業種分布就常常被打破，這會使得商業的生態環境遭到破壞，許多零售商由於高租金壓力而無法繼續生存。”採訪中，市流通經濟研究所常務副所長汪亮表示，這樣一來，能存活下來的絕大部分是自有物業，或是高利潤的生意。
汪亮談到，在國外，商業網點規劃做得很好，不允許商業網點的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業租約合同到期后，政府限制租金價格上漲。我國亟待根據新的市場形勢，研究出台相應的法律法規，重新平衡物業和商業的關系。
塊狀商圈“逼宮”條狀商街
而另一方面，淮海路中段“空鋪潮”的現象，也反映出隨著商業從線到圈的發展趨勢，此類條狀商街，越來越受到徐家匯、陸家嘴等塊狀商圈的威脅。
我們的調查結果顯示，對於日常購物休閑娛樂，31.19%的受訪者表示，更喜歡去購物中心和商場集中的塊狀商圈，這一比例超過了條狀商業街。
商業專家、上海財經大學現代市場營銷研究中心主任晁鋼令指出，由於淮海路原先並不存在大體量的購物中心，除了連卡佛外，整條街一直到襄陽路處都沒有，原先的萬得城也隻能算是專業類商場，巴黎春天和百盛也只是中等規模，而現在iapm和K11這兩個體量較大的購物中心出現后，反而帶來了問題。
“商業區一旦出現幾個比較集中的大體量業態綜合體后，往往會使得周邊沿街的一些商業格局發生變化。原因在於，人流开始向‘點’積聚，而不是在‘線’上分布了。”他表示，人們在購物中心裡本就可以待半天或一天，那麼就不會再到附近街區去逛了，這是很常見的現象。過去，淮海路上“點”的規模都不太大，那麼人們會很自然地在一條街上流動，就比如現在的南京東路，除了
步行街开端處的新世界城，幾乎無真正意義上的大體量百貨，因而南京東路有一個比較好的線狀流動。
此外，我們的調查還顯示，65.14%的受訪者最看重塊狀商圈的交通便利，其次則是綜合性好和業態齊全。而對於條狀商業街，64.22%的受訪者認為，應具備地鐵交通及停車便利以及特色、專業性和文化底蘊。
對此，晁鋼令認為，淮海路上的購物中心都不約而同靠近黃陂南路和陝西南路地鐵口，這使得本就交通不佔優勢、人流不太密集的路段，更是“雪上加霜”。
“購物中心對商業街的帶動作用，該是‘點’和‘線’一致的，也就是說，到‘點’上的人和到‘線’上的人應該是同一消費群體，如此，點線之間的拉動效應才會比較明顯。”晁鋼令談到，市百一店和永安百貨與整個南京東路的中檔定位相符﹔而淮海路的幾個大型購物中心幾乎都走奢侈品路線，這與沿街商鋪的檔次落差較大。這樣一來，造成點線之間的不協調，因此對整個商業街的拉動效應沒有達到預期效果。
條狀商街應注重支路开發
汪亮認為，淮海中路這樣的中心城區商業街應走高端國際化路線。他表示，近年來，上海建設了大量的大型居住區，這些大型居住區中的社區商業建設其實並不影響中心城區客流的分流。中心城區商業街應該主要針對來自全國、全世界的消費者，而社區商業主要接納的應是當地居民消費者。而目前的狀況是，中心城區還在賣社區商業街能夠買到的商品，那麼其存在價值就可有可無了。所以，中心城區商業街的消費對象定位應有所改變，不應僅僅滿足本市市民。
“近幾年，上海商業設施的增量在增加，但存量並未得到優化，就如淮海路的‘空鋪潮’一樣。”汪亮說，中心城區商圈進一步優化升級，其未來的發展方向應是高檔化、國際化。 對照國際知名商業街的成功經驗，申城淮海路有哪些可以借鑒？據了解，美國紐約第五大道和法國巴黎香榭麗舍大街，其支路上都开設了各式各樣、異國風情的餐飲店，同時主街街道拐角處往往設置了咖啡館。
“消費者能夠在走走停停中休閑地逛街。從街道本身來看，第五大道、香榭麗舍大街和淮海路一樣，都成條狀，但區別在於前二者的業種搭配十分合理、結構優化，並不會讓消費者感到走不動或乏味無趣。”汪亮表示，目前淮海路的支路开發沒有特色，仍以服飾等為主，建議應該密集开設餐飲休閑類設施。
2月17日，上海，十幾家比鄰的沿街店面，或是空置或是租給“臨時甩賣”———短短一段時間，淮海路商業街上竟出現“空鋪潮”。張金橋/東方IC 
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