医治新小区先天不足 承德前期物业实行招投标

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医治新小区先天不足 承德前期物业实行招投标

2013-03-30 22:35:34 燕赵都市网

燕赵都市网讯(记者陈宝云)由于小区前期物业公司大都由房产企业指定，因此新建小区配套设施建设滞后等一系列问题，直接影响着业主入住后的生活质量，以及物业行业的健康发展。近日，记者从承德市住房和城乡建设局了解到，为了规范房地产市场，提高物业公司服务水平，该市将于今年6月1日起，对新建小区前期物业管理全面实行招投标，此举对杜绝“先天不足”小区，未达到交付使用条件的情况下，却违规提前交付使用的行为起到积极作用。

　　半成品小区提前交房
　　近年来，随着房地产市场的迅猛发展，每年都有建成的新小区交付使用。然而，许多业主发现，房产企业交给他们的小区经常尘土飞扬，沟壑纵横，甚至水电暖、消防等基础设施仍未完工。交着足额的物业费，享受到的却是被打折的服务，这就造成许多小区自入住之日起，业主与物业公司就结下了梁子，由于彼此缺乏信任，随之造成物业费缴费率低，物业公司亏损导致服务水平下降，最终形成恶性循环，一些入住没几年新小区，便成了脏乱差的问题小区，由此也容易衍生出一系列社会问题记者从承德市住建局物业科了解到，目前该市住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量属于开发建设遗留问题，主要表现在“建设单位变更规划导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺顶甩项；不符合入住的基本条件而擅自办理入住等。”另外，政府职能缺位，监管体制不健全；小区规划设计存在缺欠；物业企业效益差，全行业亏损严重；物业从业人员素质差，物业管理水平低；业主委员会组建缓慢，小区自主管理难；相关部门责任不落实成为百姓投诉的热点等都是承德物业管理方面存在较突出的问题。
　　物业公司大都是房企子公司
　　据介绍，前期物业是指小区建设之初由房地产开发公司作为甲方聘请的物业公司。按照相关规定，前期物业公司对于小区是否能按照规划设计要求，项目全部达标交付使用将起到关键作用。
　　“物业费征收标准分好几档，依据就是小区建成后能够为业主提供哪些服务，服务项目越多，基础设施越优越，物业费就越高。”相关人员告诉记者，新小区物业费征收标准在办理房屋预售许可证之前已经确定。“按照规定，新小区在办理预售证时，必须签订前期物业公司。交付使用时，房产企业应当将一个设施完善的小区交由物业公司管理，如果配套设施有缺项漏项，不能达到物业费所涵盖服务内容的要求，物业公司可以拒绝进驻。”据相关人员介绍，目前承德市有180余家物业企业，其中大部分与开发企业有千丝万缕的联系。“物业公司必须有独立法人，许多开发企业都另行成了的物业公司，虽然是两个独立的公司，但实际上是母子关系。”这种特殊的关系，就为房企提供了许多便利。“如果合同约定的交房日期到了，为了避免向业主支付违约金，在没有达到交付使用条件的情况下，楼房也可以提前交付使用。本来应当起监督作用的物业公司，反而成了替开发企业解决许多遗留问题清道夫。”
　　前期物业引进竞争机制
　　为了努力建立公平的物业管理市场，全面提升物业服务水平和质量，维护业主合法权益，承德市从6月1日起，将对新建住宅前期物业管理全面实行招投标。据相关人员介绍，新建5万平方米以上的住宅物业要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。按照国家、省、市的有关规定和要求，招投标工作应当在房屋出售前30天、取得《商品房预售许可证》前、非出售新建住宅交付使用前90日、物业服务合同期满或解除合同3个月前完成。
　　据介绍，通过实行招投标程序，可以为物业行业引入竞争机制。“承德市注册的物业公司有180多家，其中许多公司规模小，服务和管理水平都很差，通过竞争，可以让一些不达标的物业企业自行退出市场，这有助于提升整个物业行业的服务水平。”相关人员表示，住宅物业的开发建设单位如果未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据相关的法律、法规的规定，由县级以上住房和城乡建设局责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　相关人员告诉记者，前期物业实施招投标后，就可以规避一些房企利用自家或关系密切的物业公司共同掩盖小区存在的诸多问题，维护广大业主的合法权益。“前期物业合同到期后，小区业主可以成立业主委员会，自行聘请物业公司。”
　　据介绍，前期物业招投标并不能医治新建小区所有的物业问题。“不能排除一些物业企业为了承揽项目，与开发企业达成默契的情况存在，所以解决新建小区先天不足病症，还需要各部门按照规定，依法履行职责，杜绝半成品小区违规提前交付使用的现象发生。”据介绍，按照承德市政府出台的相关规定，新建小区在交付使用前必须通过城管、住建、消防等部门的配套设施综合验收，验收合格后，方可交付使用。然而，记者调查中发现，承德市新建小区综合验收时间点往往显得很滞后，一般都在业主入住之后，再由城管部门牵头组织相关部门开展验收工作，即使发现存在问题，但业主已经入住，木已成舟，为时晚矣！
编辑：吴光艳 来源：燕赵都市网