马光远：土地财政已到穷途末路 【转贴】

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马光远：土地财政已到穷途末路

原创 2016-11-21 马光远 [url=]光远看经济[/url] 光远看经济

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土地财政已到穷途末路

文 / 马光远

之前驳斥个别人鼓吹土地财政的文章被封，但不影响我们对这个问题的继续讨论。我的基本观点从来没有改变，那就是 “土地财政是无奈，鼓吹则是无耻”！

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首先要明白，不能装糊涂地是，“土地财政”在中国，无论是学术、政策还是公共层面，都是一个贬义词，是对中国各级政府过于依赖卖地收入的担忧，土地财政最甚的时候，一些地方政府对土地收入的依赖超过了50%，有些甚至高达80%。很显然，这不是一种像某些人所言的正常的财政生态。

土地市场告别了高增长时期

从中国房地产的基本面看，尽管今年土地市场极为火爆，“地王”频出，但这只是假象，只是局部热点城市土地市场的表现，就全国而言，土地市场其实早已经告别了过去的高增长，土地市场的最高峰已经过去。以前三个季度的土地出让收入看，3个季度土地使用权出让收入总共23306亿元，同比增长14％，但相对于2015年之前的水平，仍然在大幅度萎缩。2015年，由于房地产开发投资的大幅度下滑，土地市场进入熊市，财政部的统计数据显示，2015年，全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%。今年前三季度，尽管土地收入上升，但土地出让面积仍然在下降，国土资源部的统计数据显示，2016年前三季度，全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%。其中房地产用地7.10万公顷，同比下降7.8%。

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土地市场回归常态，提前过冬已是不争的事实。

今年中国的土地市场，一面是火焰，价格飙升，地王不断，但大量的三四线城市，由于房地产库存的严重挤压，即使地方政府有推地的意愿，但市场并不买账，开发商对于三四线城市拿地越来越谨慎。同时，尽管一二线城市房地产强力反弹，土地市场火爆，但出于限制大城市人口的考虑，无论是土地使用规划，还是实际出让方面，都实现了严格控制的做法，这使得一些城市出让的土地极为有限。以北京为例，土地整理储备中心数据显示，2016年前三季度，北京土地市场共成交土地24宗，比去年同期减少45宗；建设用地面积314.87万平方米，同比减少23％；成交总额445.1亿元人民币，同比减少58％。今年北京住宅用地计划供应1200公顷，目前供应不到200公顷，完成计划不到20%。

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事实上，中国的土地市场从2015年开始，已经进入到下行的拐点，今年一二线城市土地市场的表现，一方面和大城市严格控制用地规模有关，另一方面，不过是在救市政策刺激下的回光返照而已。随着房地产调控的收紧，土地市场回归常态，提前过冬已是不争的事实。今年我最想知道的是，那些高价疯狂制造地王的企业，他们手里的地王如何解套？按照中国房地产正常的表现，这些地王大多死掉的可能很大。如果再把这几年开发商屯的地的总量算上，未来几年，开发商拿地的动力不足，土地市场的基本面仍然是下行。对于地方政府而言，继续通过卖地解决创收问题的空间越来越小，这条路正在逐渐走向末路。

过去我一直抨击土地财政。根子在于，土地财政模式本身，对于中国经济和中国社会而言，是一个多输而不是多赢的结果。

首先，土地财政这种模式其实是对农民土地的一种低价掠夺。笔者一直认为，天下没有免费的午餐，把集体土地的收益权绝大部分不还给农民，低价从农民手里征收土地的结果，就是造成了农民的贫困，无法从土地和中国城镇化获得收益，从而在失去土地之后，根本无力支付城镇化的成本，这是中国城镇化缓慢的重要原因之一；

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其次，在土地财政模式下，中国的产业结构严重畸形，整个中国的经济正在堕落成一个击鼓传花的财富游戏，民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业，直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩，逐渐丧失竞争力，这将最终使得经济呈现“空心化”。

今年民间投资数据的暴跌，和新增贷款大量进入房地产的数据就是一个最好的例证。

土地改革是房地产走向健康的前提

对于中国经济，中国房地产以及中国的城镇化而言，土地财政表面上似乎为地方政府解决了收入来源，但由于这种收入建立在不合理低价获取农民土地基础上，等于剥夺了农民自身转化成城市居民的能力，最终还得政府买单。土地财政本身是一个无法自圆其说，也无法一直可以循环下去的游戏，一旦土地储备枯竭，游戏终结，可怕的结果恐怕不仅仅是金融系统大量坏账的泛滥，更是产业结构的畸形和贫富分化的进一步加剧。基于此，笔者过去多年一直呼吁通过真正的土地改革，还土地权利给农民，打破国家对土地一级市场的垄断，改变地方政府对土地收入的过度依赖。中国房地产的扭曲和不健康，根子在土地，应该以三中全会提出的土地改革的基本原则，加快集体土地制度的改革，加快中国土地交易制度的改革。这是中国房地产走向健康的前提。

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中国土地财政的盛宴其实在2014年已经结束，2015年的下滑只是开始，今年部分城市土地市场的火爆不过是回光返照。对此应该有清醒地认识。“土地财政”是一种畸形的存在，这是常识。“土地财政”掩盖了很多问题，以及使得很多问题的解决一拖再拖。特别在中国房地产已经告别了上升周期，中国城市建设以及房地产的供需基本平衡的情况下，鼓吹“土地财政”不合时宜。政府唯一可以做的就是尽早和土地财政吻别，拥抱实业，拥抱实体经济，大力推动产业结构的转型，这是唯一的活路。

记住，改变土地财政，痛别土地财政，这不是自毁长城，而是自救！

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