上海女子卖房后遭遇楼市新政 失去买房资格 凤凰网 [转贴]

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上海女子卖房后遭遇楼市新政 失去买房资格


凤凰网 2016年03月26日 01:31来源：北京青年报
昨日，上海发布楼市调控新政，力度超出市场预期，被称为史上最严。业内人士将上海楼市新出台的调控措施总结为“提门槛、降杠杆”。根据新政，上海将从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，信贷政策方面，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。

原标题：购房“提门槛、降杠杆” 上海出台史上最严楼市调控新政




深圳深夜出新政：社保1年变3年
北京会不会紧跟上海出台楼市调控政策成了眼下北京买房人和卖房人最关心的问题。北京青年报记者了解到，北京相关部门对楼市已经做了摸底，并准备好了相关政策，将视市场情况决定是否出台。继上海之后，深圳市昨晚11点紧急出台房地产市场调控政策。
昨日，上海发布楼市调控新政，力度超出市场预期，被称为史上最严。业内人士将上海楼市新出台的调控措施总结为“提门槛、降杠杆”。根据新政，上海将从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，信贷政策方面，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。
“史上最严”限购政策沪上出台
上海楼市新政明确，非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。
上海楼市新政之所以被称为“史上最严”。它对非沪籍购房者的限购条件，甚至严于目前最严的北京限购政策：北京要求非京籍购房者缴纳个人所得税或社保的年限为5年，上海此前要求为缴税2年且已婚，如今要求缴税5年且已婚。这意味着非上海户籍的单身汉失去了在上海买房的资格。
此外，本轮一线城市楼市在2015年走出反转行情，其中有一个非常重要的节点，这个节点被称为楼市“330新政”，该新政将二套房首付比例，降至四成。同时，对于使用公积金购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%；二手房满2年交易免征营业税。该新政放大了购房者特别是二套房购买者的杠杆力度，直接扭转了一线城市的楼市。昨日，上海最严楼市新政实际上了废除了楼市的“330新政”：二套普通住宅首付款比例不低于50%；非普通自住房首付款比例不低于70%。同时，还要求购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。
同时，新政严格定义了“二套房”的概念，即“认房又认贷”的原则。不论购房者此前是否有贷款，只要买过房，即便还清了贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”。而此前上海市执行的是“认贷不认房”。
游资通过信贷、股市转移到楼市
上海市住房城乡建设管理委主任顾金山昨日就上海楼市上涨原因进行阐述。顾金山指出，去年上海住房价格上涨非常快，尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。
原因包括，第一，流动性相对宽裕，一线城市成为游资的主要流向。去年游资通过信贷、股市转移到楼市，以及外地二三线城市资金流入上海的比较多。第二，由于信贷税收政策的推动，上海本地刚性需求得到快速发展，这同时带动一些没有预期到的购买需求提前入市。第三，供求关系比较紧张，投资性需求回潮。第四，部分房地产开发企业和房地产中介违规操作，通过P2P平台推出了首付贷等业务，使得没有条件购买二套房的消费者也有能力购买，这推动了市场投资和投机行为，也助涨了金融风险。第五，商业银行普通商品房二套房政策放宽。
分析人士认为，上海出台的楼市调控政策几乎是按照这五个因素进行对症下药的。“房价是怎么通过政策涨上去的，再让它怎么通过政策回归理性。”
风暴中的“首付贷”被判死刑
上海“链家事件”发生之后，“首付贷”、“监管贷”等场外配资金融业务曾被指认为是本轮一线城市楼市过快上涨的元凶之一，引发了监管部门的重视，在监管压力下，此前涉足房地产金融的多个中介纷纷宣布旗下首付贷业务合作已全面暂停。
全国两会期间，央行副行长潘功胜曾表示，央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。
此前有媒体报道，目前三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，“场外配资”规模或早超1万亿元。这些中介和P2P全面暂停的首付贷将何去何从？昨日上海的最严楼市新政等于宣判了“首付贷”的死刑。
《意见》中称，上海严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房地产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。
“最严限购政策”抑制三成购房需求
由于上海楼市新政的内容提前被媒体曝出，导致在调控新政出台的前一天，上海楼市经历了疯狂的24小时。据上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示，截至3月24日24时，上海市一手房签约套数达到1706套，而在4个多小时前，这个数字才刚刚超过1100套。据网上房地产历史数据，上海上月总成交套数1.1万套。因签售太火，该网站系统被挤爆。
据上海中原成交数据统计，2015年上海购房者中，非上海籍贯的客户成交量已经占到47.54%，这是一个很高的比重。据中原地产方面计算，“史上最严限购政策”大约抑制了27.9%的购房需求。
但这是否会带来上海房价的下跌呢？对此，中原地产的分析师认为，上海的新房库存消化周期仅有6.6个月，仍然处于供不应求的状态。在这样低存量下，房价要下跌也是不容易的。
上海一名房地产分析师认为，上海非普通住宅交易比重占到六成，一旦严格执行新政策之后，总体交易量将下降三成，中高端楼盘可能会下降一半，因为中高端住宅杠杆比例更高。
对于上海楼市的走势，从历次上海楼市调控政策面“从严开始”的月份计算，大约7个月左右时间楼市的成交量将跌入低谷期。同策咨询研究部总监张宏伟预测，上海第二季度市场交易量将会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。预计在10月份，为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现降价甚至大幅降价以价换量的局面。
楼市乱象中的假结婚与假离婚
在昨日的新政发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山说，上海市住建委在过去一年针对房地产市场的交易检测中发现，有很大一部分购房者买了房子，却不登记过户，“买房人其实有限购政策在身，他先把房子买了，等限购政策释放了，再过户。”这些购房人群对房价的抬升比较厉害，“比如去年大宁板块房价，一年涨了160%，完全是非理性上涨。”
顾金山介绍，过去一段时间，上海二手房交易市场“跳价”频现、不理性行为很多。“假离婚”现象再次抬头，“很多为了买房假离婚，最后变成真的离婚了。据我所知，这部分人非常多，很多人‘官司’都打到住建委来了。”
针对限购背景下的楼市乱象，昨日北青报记者在北京进行了一番调查。北青报记者走访多家房地产中介得知，虽然有着严格限购政策，但要避开监管的限制，最低只需要花费5万元的费用。
当北青报记者表明了自己的购房意愿却由于限购条件而苦恼时，四惠地铁站附近的一家房地产中介公司的员工表示，只要交5万元，他们就能搞定购房资格，这个方法就是假结婚。即找一个北京市户籍的对象，双方闪电登记结婚，然后快速过户，完了马上离婚。“又快又安全，唯一的风险是对方不肯离婚了。”该人士笑着说。
“除了假结婚以外，还有一个方式是办工作居住证，整个过程大概在半年左右，费用在15万元左右。这样你就视同北京户籍，完全避开了限购，单身可以买一套，家庭可以买两套。要是你去年来，我敢打包票，曾经有一个月做了十几单，但最近开始查得有些严，名额控制很紧，不建议采用这种方式。”
实际上，这一情况不止出现在北京，包括上海，深圳在内存在限购措施的一线城市都有发生。此前，北青报记者在上海调查时，有中介人士表示，只要肯出一笔钱，避开限购完全不成问题。
错误的时间出台的错误调控？
上海楼市新政出台之后，北青报记者看到，在百度贴吧以及上海的一些本地论坛里面，许多年轻人对新政中延长社保缴纳年限的做法表示了不满。
一名上海80后表示，他们成为了此轮上海楼市暴涨的牺牲品，投机者导致的恶果却让年轻人来承担。实际上，对于那些刚刚满2年社保预备在沪买房的年轻家庭或者是购房人群来说，上海新政将他们的买房置业计划延后了3年。而3年之后，他们的收入上涨幅度能否赶上房价上涨的幅度不得而知。
北青报记者此前曾报道，上海此轮购房潮中改善型需求占比约40%。“认房又认贷”的新政将这部分改善型需求首付提至50%或者70%，以改善生活为目标的换房需求将被大量扼杀。
对于那些此前符合条件已经购买一套房产，在此轮上涨行情中已经卖掉一套房产，并期待新政出台后稳定房价再购买住宅的人而言，新政是一个“灾难”。市民Cathy在微信公众号“识局”撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的三居室，“结果，卖掉了自己的房子，却突然失去了购房资格。”Cathy曾乐观预计政策会有一个缓冲期，但昨天发布会现场宣布新政即刻生效。“身边很多我这样的置换客，已经彻底慌了。”
另外，昨天的“新政”提出，上海将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。对此，有地产分析人士认为，一边是最严限购、一边是购买力透支、同时又大量增加供应，楼市的逆转，将不可避免地到来。
深圳一名楼市分析人士则对“最严新政”出台的时间节点提出了质疑，认为这是错误的时间出台的错误的调控。去年放任楼市加杠杆，现在却猛力去杠杆，这给楼市带来很大的风险。短期投机本身有边际效应，没有足够的买盘进场它会自动寻找平衡点。本组文/本报记者朱开云
深圳二套房最低首付三成改四成
本报讯（记者朱开云）深圳市昨晚11点紧急出台房地产市场调控政策，对能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
深圳市人民政府网站昨晚发布的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中称，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
意见指出，多渠道增加住房供应，实行差别化住房信贷政策，加强房地产金融风险防控。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。
北京已出手整治房地产中介
上海楼市调控新政出台后，北京各界最关注的是：北京会不会出台楼市调控新政。对此，北青报记者了解到，北京相关部门对此已经做了摸底，并准备好了相关政策，将视市场情况决定是否出台。北京相关主管部门已经开始出手整治房地产中介了，近日，已经有120家中介门店接受检查。
昨日下午，北京市住建委发布消息称，为进一步规范房地产经纪机构市场秩序，近日，本市开展房地产经纪机构专项执法检查。此次检查的重点是擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面。目前已抽查了东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产经纪机构门店。检查中发现，一些门店存在发布虚假房源信息、未统一开具发票、不按要求进行备案、不按规定告知消费者注意事项等违法违规的现象，对此，市住建委执法部门已展开立案调查。
北青报记者了解到，近日北京许多中介已经悄悄下架了高价房源。这些高价房源大多是元旦后、春节前被挂上去的，并且大多没有照片。这些房源挂出的时间与房价上涨的时间点惊人地吻合。相关分析人士指出，这意味着这轮楼市上涨，部分不法中介在背后哄抬房价，制造恐慌。
市住建委相关负责人表示，实施限购政策以来，本市实现了对购房家庭身份、户籍、房产、社保、纳税、婚姻、工作居住证等信息的联网联查，并不断完善审核机制，目前执行效果良好。执法部门将继续加大限购执法力度，如隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段获得购房资格，该购房人将受到注销网签、撤销登记、限制在京购房等处理，甚至追究刑事责任，相关企业也将依法受到惩处。
相关分析人士表示，这意味北京监管部门已经注意到了包括假结婚、假离婚等楼市乱象，以后想通过这方面作假将会变得很难。
另外，值得关注的是，市统计局数据显示，2月份北京新房价格同比上涨14.2%，二手房同比上涨27.7%。在楼市的历史上，北京楼市监管一直采取紧盯上海的方式。对此，北青报记者了解到，在深圳、上海之后，北京出台相关的楼市调控政策已是大概率，但相关业内人士分析，北京的调控政策或许会比较温和，毕竟北京的房价涨幅要低于深圳和上海。 供图/视觉中国
上海要求购房人应承诺首付款为自有资金
昨天，中国人民银行上海分行和上海银监局联合发文，要求进一步做好辖内个人住房贷款管理工作。文件要求辖内各商业银行认真落实差别化个人住房信贷政策，严格执行上海市市场利率定价自律机制协商确定的个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求，对于有投资、投机性购房特征的，从严确定首付款比例和利率。
根据昨天出台的上海《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，上海将实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
对于首套房二套房的认定，上海也提高了标准。央行上海总部有关负责人表示，此前是按照贷款已经还清，购买第二套房，视同首套房贷款政策。但此次政策调整为，无论首套房的贷款有无结清，再买第二套房，申请房贷时都视为二套房。
央行上海总部和银监局昨天出台的文件还要求，商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
文件还要求，商业银行不得融资给第三方用于发放首付、尾款等相关贷款，不得通过大额信用卡授信、发放个人消费贷款和个人经营性贷款用于支付购房首付款。针对“首付贷”等引发的“场外配资”风险隐患，文件要求商业银行进一步规范与房地产开发企业和房产中介机构业务合作管理。同时，银行要加强对房地产信贷风险的监测，做好压力测试开展与结果运用。文/本报记者程婕
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