中国人买房十大死穴,您中了几枪!(附解穴方法) 【转贴】

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中国人买房十大死穴,您中了几枪!(附解穴方法)

凤凰网 2014年10月13日 作者：凤凰房产


“死穴”之一：迷信广告宣传语

“超大赠送”“绝版户型”“城南销冠”……现如今，房地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”，还有的楼盘“建筑面积101平方米，实得面积123平方米，实得价格不足5000元”，更让消费者摸不着头脑。

很多人获取购买房屋信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。

“死穴”之二：买涨不买跌

在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。

“曾经有一套四环内的房子摆在我的面前，但是我没有珍惜，等到了房价上涨的时候才后悔莫及，尘世间最痛苦的事莫过于此。如果可以给我一个机会再来一次的话，我会立刻买下不止那一套房的很多套房……”在中国，关于房子以及地产商的冷笑话，你可以找到无数。

当房价直上云霄之际，很多人亟不可待的涌进“楼市”，请注意“楼市”这个词汇，这寓意着和股市一样，房地产成为了中国人的投资市场。

这是一种奇特的心理，买涨不买跌。这种买涨不买跌的心理也被开发商利用得淋漓尽致。在楼盘销售现场，越是需要排队购买的楼盘，反倒问津的人越多，殊不知很多排队的都是开发商的托。

销售代表说是只剩这几套了，二期三期肯定又要涨价了，于是很多人为抢得了这最后一套房而暗自侥幸。其实，这栋楼只开售了一个单元。

在房市，也许永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。因此，跟风买涨是危险的行为，尤其是当你将购置房产作为一项投资的时候。

解穴办法︰当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。

“死穴”之三：观光式看房

事实上，买房分为期房和现房，目前绝大多数成交的楼盘都是期房，很多人说还是买现房好，看着踏实。但是关于现房，你又了解多少呢？怎么评价现房的好坏？

第一招，不看白天看晚上。

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

第二招：晴天不看雨天看

再好的伪装也敌不过下雨天，房屋漏水、渗水在几个雨天后将一览无余。

第三招：不看建材而看格局

不要被漂亮建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。

第四招，不看墙面而看墙角

仔细观察墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

第五招，不看装潢而看做工

每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致，尤其需要仔细观察，这些都是讨价还价筹码。

第六招：不看窗帘而看窗外

一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。

第七招：不看电梯而看楼梯

一旦发生灾难，楼梯是惟一逃生之路。

第八招：不看电器而看插座

设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电便利性，小小的插座可不能忽略。

第九招，不看家具而看空屋

家具只是摆设，房屋才是主体，空屋最能体现真正面目。

第十招：不问屋主而问警卫。

任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却更了解房屋、环境和邻居情况。

死穴之四：攒足够的钱买房

这绝对是一个错误理念。我们已经不必再说美国老太太和中国老太太那个关于房子的老掉牙的故事了。攒钱是中国老百姓的优良传统，攒钱也是理财的第一步，但是我们不是为了攒钱而攒钱。

没钱不等于你不可以买房，否则等你攒到足够的钱时你又追不到房价的高度了。很多人每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至说付了全款心里就踏实了。

其实，购房贷款在一定程度上是有窍门的。盘算一下银行贷款的利息，以及你常用的投资工具的收益率。

比如，你有100万，只拿20万做了首付，用80万进行其他投资，这一年收益和支付利息是否有差值？只有算计过，你才能知道首付多少最合适，月供又是多长最适宜。

并不总是付款越多借债越少越好，要知道，普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会也许就是房贷了。

如果是第一次购房，利息也会有很多优惠，不用贷款就不太明智了。当然，手中留有足够可供投资的现金，而且你又会使用一些比银行贷款利息高的投资工具，这是前提。

解穴办法：因此，尽量用最少的钱去买房，即使你手头有足够的现金。要知道，这年头借银行的钱比花自己的钱还痛快的主儿大有人在，你完全没必要替银行着急。

死穴之五：炒房炒成房东

看到这个暗穴，你不要笑，租房租成房东并不鲜见，现如今炒房炒成房东也是常事。

很多人看到房子疯涨以后，觉得自己上班辛辛苦苦，还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。

因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。

炒房不仅制约了现金流，耗费了时间，影响了工作，几套房子就很可能使你心力交瘁得不偿失。

解穴办法：买房就是买房，千万不要有短炒的心理。实在要把买房子看做投资，也要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题，还得时时关注政策风向，毕竟房市调控是政府眼前的要务之一。

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“死穴”之六：盲目入市

经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。

而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。政府对房价的调控是非常关键的，因此关注房市政策也是买房者的一项日常工作。

比如电视或者报纸的头版新闻中往往会有表现，当政策鼓励而且政策很松的时候，往往是房价相对低的时候；政策控制并开始收严的时候，也正是房价忘乎所以的时候。因为这些国家政策会最直接的影响市场表现。

至于专家学者，最好不要迷信。有人说，每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。北大教授不就依照经济论打赌打输了吗？

而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们的屁股能坐在买房者这边吗？

千万别迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者，正所谓站着说话不腰疼。在某种程度上，如果一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员对你说的话，可以认真考虑。

解穴办法：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻；兼听则明。

“死穴”之七：买房可以一次性到位

这是一个让很多人犯理念错误的观念。有的人甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。

比如单身时买房本可以考虑位置好的小户型，结果为了大面积买在了五环外；有人考虑买房孩子上学是否方便，其时他才刚刚结婚；有人左避高压线右逃化粪池，结果小区边被市政规划出个垃圾焚烧场……

现代社会发展迅猛，各种新东西层出不穷，也许你今天的想法确实是这样，但过几年，你的家庭、工作需要、职业改变、经济收入等等也许会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。

如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？

解穴办法：一次到位只是你目前阶段“归宿式”的想法，发生变化的可能要比什么都没变的可能大得多，因此不要早早就背着房子这个沉重的壳吧，看得轻松点，想想到目前为止，我们谁一直居住在同一所房屋中？关于买房我们也只能做5~8年的打算，至于5年后，那就看发生了什么变化吧。

“死穴”之八：只买便宜不买贵的

俗话说：人不识货钱识货。只图价格便宜，是很难买到好东西的，虽然谁都知道便宜无好货，却总希望自己是那个捡缺的人。

有一朋友在房价高涨之际，更加热切地想拥有一套自己的住房，终于在燕郊购得一套他心仪户型的房屋。

可是，世间就怕这个“可是”，燕郊离他上班地点太远，他还是租住在走路就能到的单位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太远，退休的干嘛住到燕郊呢？于是，至今空置，买房资金被套牢。

请记得，贵一定有贵的价值，对于房子，长远的看来，便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。这就需要用未来的眼光来看现在。

解穴办法：不要买已经透支未来很多年的房子，当然有些低价的房子，如果你清楚它所处地段的规划，也是一种投资。买房自住如果不作为投资项目，也会希望至少能够保值。所以买房子，一定要买好的。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的房子买了也是负债资产。如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个买房者需要思考学习的。

“死穴”之九：租房不如买房

这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。

我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。

而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供（一年也要好几万元）。

但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。

解穴办法：好好儿计算一下后，再选择买或者租。

“死穴”之十：使用年限70年

如果看到这里，你对某套房子还是很心仪，那么恭喜你，你就要进入实战阶段了，需要提醒你注意的项目之多可能比你能想象到的还多，在此只能请你首先注意房屋的使用年限。

不就是70嘛，不错，是70年，但是你的房屋还有70年可使用吗？

中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算。

甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算，其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。

因此，乐观的设想，开发商一拿到土地后没有任何空置，立即盘到资金开工建设，估计待得盖成高楼卖到你手里也有两三年时间。

所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特别要留意的是，你看中的房屋是盖在哪块土地上，这不是玩笑。

一个同事看中了某大型国企在四环边开发的一套小复式，非常之喜欢，以迅雷不及掩耳之势签订了买房合同，然后是办理公积金贷款，可怕的“可是”再次出现，公积金贷款被拒绝。

这时他才明白这幢楼房用地是商业用地，使用年限为40年，公积金是不给商业用地房屋贷款的，悲催的他从逍遥的单身生活一时沦陷为四处借款的窘迫境地。

所以，购房前请认真了解一下房屋所在土地的使用年限，请记得：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地（商业、住宅、办公）是50年，住宅用地是70年。

最后，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗？

愿望是美好的，现实是残酷的，消费者可得擦亮眼，别被花言巧语“忽悠”了，否则用尽半生积蓄，落得“一买房成终生痛”，多憋屈！

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