两日四"地王"推高房价预期 专家吁调整供地方式 新华网【转贴】

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两日四"地王"推高房价预期 专家吁调整供地方式

新华网 2013年09月06日 08:16:54 来源：中国新闻网



继北京4日诞生单价“地王”后，5日上海、杭州、苏州三地一日再现三个“地王”地块集中入市，三块土地总成交价超过400亿元(人民币)。地王的集中涌现，引发了市场对推高房价预期的担忧。

针对当前“地王”频出的现象，专家及业内也对未来房价表现出了担忧，同时认为政策调控不能只抑制需求，更要加大供应。同时，在土地市场推广“限房价、竞地价”地块，避免高价地出现。

两天涌现四“地王”

近日，全国多地连续涌现“地王”项目，各地总价地王、单价地王纪录不断被刷新。4日，北京农展馆地王引发的关注尚未降温，5日上海、杭州、苏州一日内连续拍出三块地王，更令舆论哗然。因此，近两日也被业内戏称为“地王日”。

据中新网房产频道了解，昨天上午，广受关注的上海徐家汇中心地块成功拍出，新鸿基、威万以217.7亿元的高价竞得该地块，该价格也刷新了今年全国总价地王的记录。

紧接着，昨天下午，杭州、苏州两块地王项目相继问世。其中，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王则以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。

仅仅两天时间，全国四大城市连现四个“地王”，迅速引发舆论关注。地王项目为何会集中涌现？北京理工大学房地产研究所所长周毕文对中新网房产频道表示，目前市场已经到了近乎疯狂的地步，地王频出并不是一个好的征兆。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新网房产频道采访时称，地王的出现和当前房价的增长有很大关系。目前开发商资金充裕，楼市刚性购房需求依然旺盛，因此，开发商更积极地在热点城市储备土地以待后期开发。

在谈到地王现象时，顾云昌说：“好的土地都想买，必然导致竞争加剧，土地价格上升。”

8个月出了30个"地王" 中国楼市一时半会难冷静

地价涨势明显影响房价预期 地王“群舞”或引调控加码

时评：抑制地王应标本兼治

“地王”井喷恐倒逼调控升级 楼市预期出现分化


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两日四"地王"推高房价预期 专家吁调整供地方式 2

高价地与高房价相互推动

地王项目一出，楼面价直接与周边房价看齐，这在业内被称为“面粉”贵过“面包”，因此，不能不让人们担心未来房价的走势。据亚豪机构提供给本网的资料显示，目前北京农展馆地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等，售价在60000-70000元/平米左右，而农展馆地块仅楼面成本就高达70000元/平米，也成为继孙河地块、台湖地块、长阳地块之后，新一宗楼面价齐平区域在售均价的地块。

如此高的楼面地价，将来项目入市后房价会达到几何？近日，有专家分析认为，25年后北京每平米房价将超过80万元，随即引发众多网友吐槽。那么，在当下地王频出、楼面价不断攀高的背景下，80万元/平米房价是杞人忧天吗？

对此，周毕文表示，地王的出现无疑将推高房价，拿北京来说，房地产调控三年，核心区房价出现翻番，可见楼市调控的难度越来越大。他说：“楼市已经偏离了其居住、商业、服务的功能，变成了一个投资品，这是当前房地产市场最根本的问题。”

中原地产市场研究部总监张大伟认为，地价与房价相互影响，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性非常大。在没有政策落地的情况下，如果按照这一轮出现的地王，楼市的价格将飙升到难以想象的价格。

专家建议推广“限房价、竞地价”

连日来的地王现象，似乎已让楼市到了近乎疯狂的地步，有什么办法能够抑制高价地的出现，让楼市平稳健康地发展？顾云昌分析称，“在主要的一、二线城市，地价房价的上涨是在排除了投资投机需求下出现的，说明刚性需求、改善性需求仍然旺盛。因此，楼市调控不能再去抑制需求，而是要增加供应，包括增加土地的供应量、存量土地的盘活。”

顾云昌补充认为：“并非所有城市都有地王出现，全国楼市差异化很大。不少中小城市没有这样的土地市场。因此，楼市调控也要有区别，要因地制宜。”

另外，周毕文认为，要改变当前市场的状况，在土地出让方式方面也要做出调整，如大力推广“限房价、竞地价”地块，“压缩开发商利润，不能总是价高者得，否则没有节制的话会出问题。”

值得注意的是，9月3日，北京市土地整理储备中心的消息显示：“年底前，我市将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是‘自住型、改善型普通商品住房’用地供应，做到住宅用地‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’”。

据了解，随着北京朝阳区豆各庄乡“限房价、竞地价”地块的成功出让，近期，北京市国土局还将根据土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。


[责任编辑：林畅 徐朋 ]

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其他参考文章 ：


  沪杭苏同日诞生三"地王" 狂揽逾400亿元土地出让金

新华网 2013年09月06日 08:16:40 来源：证券日报

有业内人士指出，如果不能抑制住目前地价的这种上涨趋势，下半年房价继续上涨的可能性非常大，而这势必将导致房地产调控的再次升级

随着杭州市中心华家池59号地被杭州本地房企滨江集团拿下，9月5日这一天，沪杭苏三地的土地盛宴也宣告落幕。

当天上午，香港老牌房企新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块，溢价24.21%，楼面价37264元/平方米，成为年内全国总价地王；下午，被分拆成三块的杭州市中心华家池地块又合计拍出136.73亿元，并毫无悬念成为杭州的总价地王；与此同时，苏州金鸡湖地王也以15151元/平方米的楼面价刷新苏州的土地单价记录。

对此，有业内人士指出，土地市场如此“燥热”且地王频出，无疑将进一步拉升房价，增加了各地完成今年调控目标的难度。

三房企分食华家池地块

相比于上午徐家汇地块只有2家房企参与到现场竞拍，当天下午出让的杭州华家池地块则吸引了包括万科、绿地、绿城、融创、世茂、滨江等10多家开发商来到现场。

据悉，华家池地块的地理位置绝佳，其位于浙大华家池校区北面，东至秋涛路，西至凯旋路，北临艮山路，南至严家弄路。距离杭州最繁华的商业中心武林广场也仅有2.7公里。

根据出让资料显示，本次出让的华家池三幅地块，占地面积分别为47274 ㎡（59号地）、41334 ㎡（58号地）以及71214 ㎡（57号地），以住宅3.2、商业5.0—6.0的容积率计算，三幅地块的总体量达到了63万平方米，起始总价97亿元。

而如此大体量的优质地块自然也引发了开发商们的强烈兴趣。

在竞买开始前，杭州本地房企，滨江集团董事长戚金兴就公开表示：“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。”

另一家深耕“长三角”区域的房企世茂股份也称，年内在杭州已经找不出比华家池地块更为优质的地块了，因此公司准备把三宗地块打包拿下。

三地一天狂揽逾400亿元

而在现场竞买正式开始后，房企们也确实表现出了强烈的拿地欲望，频频出牌使得现场的气氛十分热烈。

首先推出的57号地，世茂第一轮便直接加价6.7亿元，将地块总价推高至50亿元。随后，万科、绿地也加入战团，而这两家业内巨头也是互不相让，直到第15轮，绿地报出56.2亿元的价格，才成功拿下华家池57号地，折合楼面价19416元/平方米，溢价率达30%。

在拿下该地块后，绿地浙江区域中心营销总监周瑜就表示，拿地主要出于两个原因，首先是该地块属于非常稀缺的资源，其次绿地2013年的战略目标是布局全国一、二线城市。对于地块如何打造，她表示，会延续绿地一贯的商业地产风格，并会融合华家池的文化。

随后58号地和59号地的出让则成了世茂股份和滨江集团的双雄会。最终，两家房企各取一地。

其中58号地被世茂以36.7亿元配建2000平方米保障房的代价获取，溢价率49%，剔除保障房后的楼面价达24142元/平方米，而滨江集团则以43.83亿元配建2200平方米保障房的代价拿下了59号地，溢价率同样是49%，折合楼面价23190元/平方米。

不过，在成功拿下59号地后，滨江集团副总朱立东表示，“这个地价有点高，下一步会考虑和其他开发商合作”。而从目前的情况看，滨江联手世茂或者绿地的可能性都比较小。业内人士也认为，绿地和世茂本身从事商业地产多年，因此单独开发的可能性更大。

绿地方面对《证券日报》记者表示，公司对于该地块的具体开发计划还没有确定，目前也没有考虑和其他开发商合作。而世茂方面也向记者表示，公司暂时没有合作计划。

据悉，华家池地块周边较新的二手房均价在3.5万元/平方米—4万元/平方米。但由于华家池地块有45%的面积属于商业，因此其住宅的楼面价要比上述计算价格高出不少，成本压力还是比较大的。

同时，其商业部分的开发和运营也有一定难度，朱立东就表示，华家池地块价格偏高，建造酒店的话，未来的利润率太低；换成写字楼，由于周边的商业氛围不够浓郁，导致潜在客群太少；至于大型商场，该地块的商业配比又显得有点不够用。

此外，就在世茂拿下华家池58号地块的同时，其还将苏州金鸡湖两幅地块收入囊中，其中一幅地块成交总价24.15亿元，溢价率74.24%，楼面价位15011元/平方米；另一幅地块成交总价23.1亿元, 溢价率76.8%，楼面价达15151元/平方米，并成为苏州新的单价地王。这也意味着，仅9月5日一天，上海、杭州、苏州三地便狂揽土地出让金401.68亿元。

对此，中原地产研究部总监张大伟表示，如果不能抑制住目前地价的这种上涨趋势，下半年房价继续上涨的可能性非常大。而这势必导致房地产调控的再次升级。

[责任编辑：徐朋 ]

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地王频现折射楼市病态

新华网 2013年09月06日 08:11:56 来源：经济参考报

一线城市地王频出。5日，上海徐家汇中心地块成功拍出，新鸿基、威万以217.7亿元摘得，成为全国总价地王。当天，杭州、苏州也出现地王。此前一天，融创集团以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件获得北京朝阳区农展馆地块。实际成交总价为43.24亿元，剔除配建的医院面积后，楼面价高达73099元/平方米，创今年楼面单价新高。

不少网民认为，地王频频出现将强化房价的上涨预期。也有网民称，这不过是“最后的疯狂盛宴罢了”，他们认为，房价持续上涨仍在刺激房地产相关利益者兴奋的神经，但危险已经在路上。另有网民指出，地王涌现折射市场病态，房地产市场健康发展有赖于长效调控机制的建立。

强化房价上涨预期

“中国土地市场上近期可能出现‘地王’集中井喷的状况。”网民“陈国强”说。

网民“同策-张宏伟”进一步指出，在市场基本面逐步好转的过程中，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出，一定程度上会导致“地王”集中出现。

“地王”迭出强化了房价上涨预期。

“铺天盖地，都是‘地王’消息，老百姓哪还能H O LD得住？”网民“杨红旭”表示“地方政府，一般在地市热的时候，才会推出优质地，卖个好价钱。但这又激发了人们对房价上涨的预期，大城市房价能不失控吗？地王频出，地方国土局、财政局开心，来钱嘛，房管局揪心，房价不好控呀。”

房地产迎来最后的疯狂？

有网民认为，近日地王频出更像是房地产市场最后的盛宴。

网民“azhi911”认为，按过去数年商品房价格上涨速度和中国的货币扩张速度，或房价崩盘、或货币崩溃，二者必居其一。在历史经验教训、经济逻辑面前，既得利益集团蒙着双眼，正在祈祷“此时与历史上任何一次都不同，盛宴永得维持，天空都不是尽头”。

“房地产周期调整仍会如期而至，只不过每一场舞会都是把高潮留在散场之前。”网民“刘杉”表示，房价持续上涨仍在刺激房地产相关利益者兴奋的神经，但危险已经在路上。无疑，全球货币环境正在发生微妙变化，美联储尚未退出Q E，新兴市场已经遭受严重打击，随着Q E退出行动开始，全球资产价格重估也要启动，高烧不退的中国房地产必然遭受外部冲击。

“刘杉”认为，今年以来房价持续上涨，其中既有对城镇化的误读，也有决策者对房地产发烧的默认，房地产的增长实际是为防止经济增速的目的服务，当宏观经济触底反弹后，房地产作用就会呈现边际递减趋势。

长效机制亟待建立

在一些网民看来，地王涌现折射市场病态。网民“蔡鸿岩”表示，现在的北京楼市呈现一种疯狂的病态。这种病态中，有的谨慎，有的无奈或者无力，有的则义无反顾，勇往直前。

他们认为，房地产市场健康发展有赖于长效机制的建立。

网民“w ildw ild”表示，新一届政府上台伊始就强调市场机制的作用，要用市场的“无形”之手代替政府的“有形”之手。过去十年，房地产调控的屡调屡涨，屡调屡败，就是政府之手伸得过长过多之殇。多发挥市场机制，并不意味着政府的完全退出，并不是鼓励无政府主义，而是让政府回归监管者和裁判的角色。

网民“贾卧龙”也指出，房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维，要靠长效机制，才可彻底根治中国房地产问题。　　　(记者　张小洁　整理)

[责任编辑：徐朋 ]

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一天冒出三地王 地价疯涨暗藏巨大风险

新华网 2013年09月06日 08:18:45 来源：中国证券报

9月5日成了名副其实的“地王日”。上海、杭州、苏州当日分别诞生了总价或单价地王，上海徐家汇中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。与此同时，华人首富李嘉诚却不断抛售资产，分别出售上海及广州地产项目。

业内人士认为，一二线热点城市地价几近疯狂，已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产调控持续背景下，开发商不计成本拿地，未来或面临价格下跌“被套”风险。

[责任编辑：徐朋 ]

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《央视财经评论》 20130906
地价又涨了 房价上涨无极限？ （文字和视频链接）

央视 发布时间:2013年09月06日 23:16 | 进入复兴论坛 | 来源：央视网

昨天，上海、苏州、杭州三地分别有土地出让。其中，上海徐家汇中心地块的竞拍价成为了有史以来全国成交总价排名第二的土地。买了地的企业信心满满。那么，房价还会涨吗？土地市场为什么会有新一轮的爆发？热点地区的房价看涨，买房到底该不该出手？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论马光远、张鸿共同评论。

新鸿基217亿拿地，上海徐家汇地块再创年内竞价新高。土地市场为何迎来新一拨爆发？房价看涨，卖方该不该出手？

徐家汇中心地块位于上海成熟商圈徐家汇核心地带，紧临港汇广场，起拍价175亿元。经过178轮竞价后，香港新鸿基地产以217.7亿元的价格，摘得徐家汇中心地块，创造了上海土地总价的新高。

邓纬聪(新鸿基发展中国有限公司董事)：如果不满意的话，我就不会喊这个价了。

在上海新地王诞生之后，杭州的华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价地王。而苏州的金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价记录，长三角一天就拍出了三个地王。

而在9月4日的北京，一块位于东三环的农展馆地块，竞拍经过了69轮的激烈举牌竞争以后，最后开发商融创中国以21亿元的土地价格和27.8万平方米的医院建设面积夺得了农展馆地块。业内人士分析，开发商将来建设的豪宅产品，建成的成本价会在每平方米10万元左右，而售价恐怕会达到15万元。

近来，在北京、广州、南京等城市频频出现日光盘。对于房价飙涨态势，一方面有人看多，一方面有人看空。华人首富李嘉诚在近期逆势而动。8月29日，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元。万科掌舵人王石，在微博上提醒，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了”。

张鸿：开发商看到了土地的稀缺 所以在赶紧补仓

(《央视财经评论》评论员)

对于地王的出现，我们今天应该已经麻木了吧！我记得7月份的时候也有地王日，5月份的时候，广州、深圳、珠海这些地方都已经刷新地王了，所以今年很可能是地王年。你已经很难发现，一线、二线城市今年的地王没有被刷新的了。

如果我们从供应的角度来说，4月16号其实是一个非常重要的点，那一天国土部公布了2013年商品房用地的2013年的计划，这个计划显示，今年的用地推出的计划是相当于过去五年平均量的1.5倍，那么2008年、2009年就非常低，所以仔细算的话，今年商品房的用地，尤其住宅用地计划其实是连续三年下跌。像北京、上海这种地方又要求保障房要占比高一点，所以在这个时候，你就觉得僧多粥少、狼多肉少，再加上上半年开发商房子卖得快，不缺钱，所以他得补点儿仓。从商家的周期来讲，它其实第一看到了稀缺，第二就是赶紧得进点儿货。

马光远：放出地王的主动权在地方政府手里

(《央视财经评论》评论员)

现在北京和长三角一带出现的三个地王，都是好地块。以前都是囤着的，为什么选择在这个时候放出地王来？这是非常耐人寻味的。因为地王本身，一个是有市场，有需求，在这个时候放出来以后，那么溢价率比较高。现在从这几个地王本身来看，溢价率都是相当不错的，而且放出的主动权还是在地方政府。也就是说，一方面这个市场有很大的需求，资金量比较大。另一方面，地方政府又放好地。

我们知道这个地，现在控制的是很严的。就像打牌的一样，你什么时候放大猫？这个时候为什么要出大猫？就是你盘算了很长时间，你最后发现人家打牌的时候仍然能出大猫，而且出这个大猫的人是怎么想的？我觉得这比市场本身的猜测可能要更加有意思。

到政府这个层面去分析，现在因为大家都在博弈，因为政府拿着这块地，那我什么时候把这块地放出来，我也有一个利益最大化的这种考虑，也要选择时机。今年马上要所谓的金九银十了，这个热度能不能持续下去？事实上，市场目前出现了一个分歧，那在出了分歧的情况下，你必须再给它打一股气，所以现在大家纷纷的出地王，是不是有打气的这种可能，把这个热度再推下去。因为每年的年底到春节前后是房地产的低迷期。如果在这个低迷期里边，政策的变化非常大，因为两会马上就要开了，人大代表、政协委员关于高房价又要提意见。所以在这种情况下，你的这种气跟未来的政策的不确定性，怎么进行博弈，我觉得非常有意思。

张鸿：地王其实是地方政府放出来的 地方政府在其中获益特别大

(《央视财经评论》评论员)

我们看到的其实是信心，就是开发商是有信心的。北京的这个，拿地的开发商就说，我们十几万是绝对能卖出去的，因为农展馆本来这是黄金地带，又准备建豪宅项目。所以开发商说，12万到15万是绝对能卖的，然后需求又这么大，很多人又觉得等不急了。一个是开发商买地，他觉得等不急了。一个是越来越多的人在这种情况下觉得，如果我能出手的话，一定要出手买房。

地王其实是放出来的，就是说地方政府在这里面获益特别大。所以我们就很难判断，到底是放这块地王，还是放那块地王？这背后到底是一个什么样的逻辑？那开发商可能和地方政府的逻辑是一样的，就是我们现在要抢占还不知道未来政策是什么样的前提下。我们赶紧把这个事儿弄完了。所以今年上半年，这一次地王出来以后，北京今年的土地出让金已经突破了1千亿，去年才600多亿，上海也突破了1千亿，几乎所有的这些城市都已经超过去年全年的目标了。连续几年，尤其是一线城市，土地的供应的完成量都只在60%到70%，就是我根本就不用完成，就已经落袋为安了，钱已经够了。

开发商会去判断地方政府对未来的一个想法，然后会传导给我们买房、卖房的。比如说卖二手房的，你本来准备卖五万，突然一看地面价、楼面价就已经73000了，赶紧给中介打电话说，撤吧，不卖了。

马光远：地王对大家心理层面造成巨大冲击 处于一种焦虑的状态

(《央视财经评论》评论员)

这样的房子是给有钱人建的。那么这个有钱人肯定现在是有房子的。如果他要买的话，他在政策层面要突破，否则这个房子建给谁？第二，这是一个个案，这个地可能就这么一块了，这样的价格可能到现在为止也就是它，但是它给大家造成的预期是什么？吓死人了。你看十几万的楼盘马上就要住了，你现在还不抢，你干什么？这种预期本身对市场的危害是非常大的。所以我们现在看到，有各种各样声音，比如王石说我看李嘉诚在退出，你们一定要注意。但是谁也禁不住地王对大家心理层面的这种冲击，这种被焦虑的状态。

这几天我还看到一个消息，说中国普遍的在卖地，不断地出地王。再有微软收购了诺基亚，诺基亚是卖了72亿美金，72亿美金折过来以后差不多是400多亿人民币，恰好等于长三角的三个地王。所以有人当时问我，你觉得诺基亚卖的便宜，还是贵？我现在我觉得从中国的地王去讲，诺基亚太便宜了，这么一个国际化的品牌，一个当年手机市场的王者最后仅仅卖了72个亿，所以中国是有钱的。

张鸿：中国的地方政府被房价绑的太厉害了

(《央视财经评论》特约评论员)

市场上其实一直是两种声音都有的，那现在大家其实集中李嘉诚在卖楼，可能他不看好了。然后王石经常会在关键的时候发表意见，他说李嘉诚的这个行为，大家要小心了。

在我看来，有几个应该小心的。一个是中国的地方政府要小心，因为你可能被房价绑的太厉害了。昨天，国务院参事夏斌提到说，地方债的审计结果一定是惊人的，很多个别的地方政府甚至要卖楼还债，这是我们国家的风险。还有一个也是国家的风险，就是金融风险，所以王石的这个提醒不光是给买房者的，也不光是给开发商的。

马光远：有些大牛已经开始做空 大家要小心点

(《央视财经评论》评论员)

一方面在热闹繁华喧嚣的下面，你一定要看到暗流汹涌，而且这种暗流的调子越来越多。以前是有人在看空，现在你发现有些大牛已经开始做空了，那么如果出现这样的调子，并且政策层面不断的对未来整个房价，对未来整个房地产的基本面有影响的话，我同意王石的三个字小心点。

张雄：地王有成功的 也有失败的

(全国经济哲学研究会会长 《央视财经评论》特约评论员)

地王的出现也有成功，也有失败的。几年前上海一个非常看好的新江湾城，当时也是地王拿地，每平米在35000元左右，但是现在看来，这个房子出售在市场上并不怎么被认可，房屋的标价在7万、8万，买的人很少。所以应该把自己心态调整好，要始终感觉到，它(房子)是一个商品，它是一个靠市场供求关系支配的商品价格，所以涨和跌都是正常的。

(《央视财经评论》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)

《央视财经评论》 20130906 地价又涨了 房价上涨无极限？


保存时间:2013/9/7
原标题:《央视财经评论》 20130906 地价又涨了 房价上涨无极限？_经济_央视网
http://jingji.cntv.cn/2013/09/06/VIDE1378480560826412.shtml

转载者注：色彩是本人加描的，仅供参考 。

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京沪苏杭两日四“地王” 地价失控或倒逼调控新政

凤凰网 2013年09月06日 09:57  来源：21世纪经济报道


2013年的土地市场狂热，注定要史上留名。

9月5日这天，上海、杭州、苏州年内地王纪录同时刷新。上午，上海217.7亿“总价地王”刚刚落地，下午，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”，苏州金鸡湖地王以15150元/平米的价格刷新当地楼面价记录。

而一天前的9月4日，融创集团在北京拿下全国新单价地王，高达7.31万元/平方米的楼面地价震惊业内。

至此，业内方惊觉此前5-8月的广州、深圳地王频出不过是小前奏，真正的高潮在北京和上海。

与此同时，宏观经济正走在复苏路上。各项宏观指标均指向良好，增强了开发商人士的乐观预期。

房企重金储地离不开金融机构高杠杆的支持。然数据显示，经历了6月份的“钱荒”后，金融机构去杠杆之势持续，对房地产资金来源影响重大的开发贷和按揭贷都在收缩；外围QE退出预期加强，热钱正流出新兴市场，香港楼市已先行下跌。

一家大型地产商人士对本报记者说，在房产税即将推出、土地出让制度或发生变革的背景下，楼市的未来变得非常不确定。

预期分化的“地王”

9月5日早上，上海市区仅剩的黄金地[简介 最新动态]块之一“徐家汇中心项目”出让，底价175.26亿。

参与举牌的有九龙仓-恒基联合体和新鸿基旗下的威万投资两家。经半小时激烈竞价，新鸿基豪掷217.7亿夺标，高出起始价约42亿元，楼板价3.73万元/平方米，溢价率约为24.2%。

当天下午，备受瞩目的杭州“最后一块黄金地块”——华家池地块进入现场竞拍，最终，57、58、59三个地块分别由绿地以56.2亿、世茂[简介 最新动态]以36.7亿、杭州本土企业滨江集团以43.83亿拍得，三地块共吸金136.7亿，诞生了杭州新的总价地王。

同日，在杭州挥金的世茂又以23.1亿元、24.15亿元相继拿下苏州金鸡湖7号、6号地块，7号地块楼面价高达15150元/平米，拿下当地楼面单价地王。

“目前房地产市场火热，大部分城市房价都在上涨，全国经济形势复苏，‘国五条’的影响日益淡化，政策调控处于空窗期，房企融资渠道拓宽，销售业绩向好，这些因素导致开发商对未来的预期狂热。”中原地产市场总监张大伟对本报记者表示。

新一届政府上台后，对房地产未有打压，近期又释放了“促进房地产业平稳健康发展”的信息，业内普遍认为这对行业是利好，整体预期偏向乐观。

对于近期频繁出现的地王，业内人士认为需区别看待。上海徐家汇地王是商业地块，新鸿基赌的是中国消费市场和区域、产业升级的机会；而融创、滨江等拿下的地块，则是住宅地块，赌的是未来房价继续上涨。

“徐家汇地块单价并不高，但因为其60%为商业性质，要求持有经营，地块总价200多亿，总投资要400亿，其中可销售回收250亿，另外150亿是资金沉淀，这对绝大部分开发商来说开发难度大、资金周转率不高。”一位大型房企人士评价说。

事实上，绝大部分主流开发商都回避了徐家汇地王项目的竞拍，新鸿基此次的竞争对手只有九龙仓-恒基联合体，后者均是香港房企中财务稳健、以持有物业经营见长的公司。

而对于一些以住宅开发为主的房企来说，其追求的是高土地价值、高利润。世茂、滨江是在豪宅产品开发上有所建树的公司，此次两家公司所拿地块，单价均超过其他房企测算范围，也是在赌未来房价大涨。

张大伟认为，地王频出对市场非理性发展有明显的推动，按近期地王价格，房价要在目前价格基础上涨50%，才能满足地王入市时盈利。

“现在一线城市拿了地王，百分百都要做豪宅，豪宅和普通商品房不可同日而语，其价格并不由成本决定。”广州本地一家银行高管对本报记者说，开发商赌的就是这些有钱人会继续买房，而且是买豪宅。

“地王”钱袋之忧

开发商的豪赌，少不了金融机构的撑腰。

上海新地王的创造者是香港新鸿基以现金流强劲著称。拿下杭州华家池三地块的绿地、世茂、滨江也是香港上市公司，其中绿地上月末刚刚在香港借壳上市。

但上述房企的资金实力并不在一个级别。本报记者查询年报显示，新鸿基资金杠杆很低，其资金成本常年仅为3%-5%左右，而滨江、融创的资金成本都较高，部分项目的融资成本在10%以上。

兴业银行杭州分行一则预公告显示，其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于滨江集团一起投资杭州华家池的项目。

“一旦拿下华家池地块，这款产品就有可能出现在市场。”杭州金融界人士透露，这款产品的年化收益率肯定在10%以上。

而据接近融创集团的人士称，融创亦有进行多款信托和固定收益债的融资，这些产品的投资回报率一般也超过10%。

“开发商的豪气一览无余，但其实风险已在积聚。”深圳一家房地产私募基金人士对本报记者说，“看不懂这些开发商的行为，面对中国宏观经济收缩甚至拐点，这种豪赌是很有风险的。”

而部分金融机构的做法正在推高这种风险。上述大型开发商人士透露，目前不少银行正在尝试以前很少做的房地产信托、资管、基金类产品。一是因为这类产品比银行传统贷款收益高不少；二是因为利率市场化的加速到来，促使金融机构对其盈利结构进行改革。

但这类新进入者，并不具有房地产开发相关融资、风险管理的经验，而选择与其合作的开发商，往往也是拿不到便宜资金的非央企、非大型房企的中小型民营房企。

“高价拿地的开发商同样是高杠杆、高成本资金运作，这要求他们必须按照合约规定时间完成销售，回笼资金，而未来的售价又绝对不会便宜，一旦达不到这两点，则必须刚性兑付，届时必会对其资金链产生严重影响。”前述房企人士说。

土地狂热成强弩之末？

房企扎堆一线城市拿地，制造出一个又一个地王。与之形成鲜明对比的是，李嘉诚近日却频繁抛售上海、广州等内地物业。有业内人士指出，这是看空国内市场的反周期操作。

在张大伟看来，李嘉诚此前在香港和内地的投资很少有失误。他此番抛售内地物业，或是看空内地市场，因为他发现了其中的风险。

按以往的经验，地王频出的时刻，就是风险高企之时，市场将迎来调整，土地市场局部顶点已经到来。

张大伟举例说，2007年曾出现过一波地王潮，此后即经历一系列调整。当前发展商拿下的地王，一旦入市，新房售价必然比周边地区高30%-40%，面临着十分严峻的销售压力。并且，它们的现金流状况是否足以支撑如此高的地价款是未知数。

多位接受本报记者采访的业内人士表示，若土地市场再继续这么火爆下去，可能会面临失控，国家决策层或将出手。

张大伟也指出“失控”的危险。“这一波地王的诞生将带动楼市继续上扬，9、10月份各大城市，尤其是一线城市的房价将继续上涨。届时，新一轮调控政策将会推出，以防房地产市场出现失控局面。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，假如明年经济是往上走，通胀也会起来，则明年的货币政策比今年还要略紧一点，这对楼市有负面影响，可能会出现一个降温的过程。

前述大型开发商人士则对本报记者表示，目前高价拿地的房企，其判断依据是在楼市短期行政化调控弱化、长效机制尚未建立的空档期，住宅价格会平稳上涨，但这个空档期有多长，谁也不知道。而这种高价拿地，对房价将产生刺激作用，则加速了房地产周期化拐点的到来。

未来，长效机制的政策组合中，或将包括房产税、土地出让金制度改革以及金融体制改革，这些政策一旦明晰，将改变市场的预期。  



[责任编辑：吴雅卿] 标签：苏杭 滨江 新鸿基

保存时间:2013/9/8
原标题:京沪苏杭两日四“地王” 地价失控或倒逼调控新政_房产频道_凤凰网
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