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FT： 中国楼市调控怪圈之谜
2013年02月27日13:47 来源： 金融时报 徐瑾
摘要：抛开货币超发多少倍的荒诞言论，中国房价最近十年看似涨幅惊人，但平均来看，以房价收入比计算，中国7到8之间的房价收入比对照发展中国家的水平，并不算高得离谱。
山雨欲来风满楼。
时隔四月之后，中国高层再度聚焦房地产调控。喊话之声未落，资本市场跌幅频现，地产股承压，而北京等地二手房市场则屡屡传出涨价新闻。
事实上，这也是国务院十年来第九次专题讨论房地产调控，且看市场如何应对。十年之内，面对调控，房价如何变化？国内媒体根据数据统计，十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，十年上涨143%。其中，从一手房均价来看，一线城市的房价上涨幅度更是高于同侪，广州涨幅261%，北京涨幅365%，上海涨幅500%。
首先，中国房价是否高得远远超出基本面？善意的想法总会遭遇残酷的事实，中国房价可能并没有人们想的那样离谱。套用某派产权经济学的“鸡生蛋蛋生鸡”的看法，土地租值高，并不是成本的增加，而是人们认为这块土地可以创造的价值本来就高，换句话说，房价高，但是高得并非没道理。
也正因此，抛开货币超发多少倍的荒诞言论，中国房价最近十年看似涨幅惊人，但平均来看，以房价收入比计算，中国7到8之间的房价收入比对照发展中国家的水平，并不算高得离谱。
高房价每每触动国人的敏感神经，更是坊间热门话题，十年以来无论涨跌，造就无数专家说客，但始终无法缓解房价的痛苦指数。症结何在？我在此前《中国楼市产能过剩迷思》等专栏多次指出，从统计数据来看，对于中国位于财富金字塔上端的家庭而言，房价并不算高，他们也早已拥有多套房产，而对于超过半数以上的人群而言，即使当前房价下跌一半，房价对他们而言可能仍然高不可攀，至于中间，则是刚够支付能力的夹心层。
换而言之，在大众“被平均”的背后，中国楼市并不是简单的供需问题，而是深层次的分配问题。个中原因复杂，有世代不同，有地域不均，有机遇不等，更有特权不止。中国高房价之痛，在无数蜗居裸婚的悲情无奈背后，难掩多少房叔房姐的意气飞扬。
回望中国房地产调控十年九调，缘何越调越高？事实上，高房价的账上，前后不一致的宏观政策也可记上一笔。笔者曾在《谁在推高中国房价》一文中整理过最近十年全国房价的数据，其中2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点，时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万亿推出。
就本轮所谓“调控收紧”的风声来看，要点在于重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；已实施限购的重点城市，按统一要求完善限购措施；其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施、扩大个人住房房产税改革试点范围、推进城镇个人住房信息系统建设。细究其全文基调，仍旧温和为主，更多是老调重弹，而如何实施仍旧是没有明确的指标，上下博弈执之中，房地产调控陷入僵持期，不太可能会大松，也不会大紧。
调控这盘棋，棋手总是不停在转换目标，其联盟军也显得游移不定，而其对弈的联盟显然坚实得多，无论是已经购房者、准备购房者、开发商还是地方政府，对此都各有对策。对于政策执行者而言，一方面高喊调控，另一方面也并不希望面对房价大跌带来的可能市场危机，如此也难以彻底改变高房价背后的利益格局，一旦宏观风向变化，政策往往陷入胶着以及反复，每每陷入左右互搏的无谓举措。历史屡屡证明，行政之手对于市场力量的压抑，即使短期可以强行降温，必然步入“一收就死 一放就乱”的治乱循环。
如果不理解高房价的症结所在，那么调控往往失去靶心，甚至可能使得市场陷入更多的扰动以及更大的涨价预期。如果高房价的症结在于分配，以压抑供给以及需求的调控政策多少有些类似无的放矢，其结果也自然步入南辕北撤的荒诞境地。
当龚爱爱等案例出现之后，中国式调控应该有所反思，权力之灯下，总能有寻租的栖身之所。也正因此，政府应该早日退出对于商品房市场的行政调控，更多应该将重心放入解决廉租房、人性化的城镇化、收入分配不公等领域。
和奶粉、医疗等诸多商品一样，房地产涉及大部分公民，但是这类商品的购买体验，往往并不是拥有福利分房体系的体制内人员所能切身感受。或许，等到取消住房“特供，等到他们中的大部分开始参与市场甲方乙方的讨价还价之际，才能真正提出更有针对性的解决方案。更值得思考一点在于，对比发达国家，中国发展中国家房价收入为什么更高？这或许部分印证经济学家德索托的思考，发达国家有效的产权管理体系使得房屋可以流动，进而转化为资本，而发展中国家的民众往往有房产无资本，但对于自有住房的偏好，隐含对“风能进，雨能进，国王不能进”的安全补充，这也正是民间对于产权不受保护的环境中的街头智慧。
中国房地产曾被称为地球上最重要的行业，事实上也是中国经济的一个象征。权力与市场始终并行，对一般民众而言，不乏部分先知先觉者的机遇，但更多仍旧体现为财富的“马太效应”：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来”。更为精微的是，中国经济的周期与房地产的周期往往有重叠，也有暌违，但就中期来看，两者可能处于筑顶过程之中，这个过程不会马上到来，但终将到来。 | 
发表于 2013-2-27 16:33:33
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