三个大消息突袭楼市！房奴们：你的风险已超过次贷危机时的美国！搜狐【转贴】 - bbs.ebnew

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央行旗下媒体《金融时报》9月14日刊登《警惕楼市“高烧”隐藏的风险》一文，指出部分城市楼市“高烧”正朝泡沫化方向演变，在房地产领域需要采取很多措施抑制泡沫过度的加大，抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。

报道称，必须要看到，房地产市场体量庞大，一旦泡沫破裂，房价大幅下跌，其引发的风险和带来的破坏，都将会对经济金融造成严重伤害。

上海证券报9月14日也在头版刊文称，如今一、二线城市楼市的火爆，已经不是简单的刚需和投资博弈，而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

报道称，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

温哥华市长称，温哥华计划明年1月起对空置房征税，税率为房屋评估值的0.5%~2%，具体税率未定。举措主要针对投资型房产，而非居住用房。

新闻报道还说：政府不会根据用电情况来判断房屋是否为空置的，将通过产权人自主申报、审计、合规措施等途径，来判定房屋是否是空置的。房主需要证实，他们或是租客在这个房子里住了至少多少天。目前温哥华大约有10800套空置房屋。

刘晓博分析，这是温哥华楼市遭遇的第二波调控。此前，加拿大BC省政府宣布，从8月2日起向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。

“8月新政”出台之后，温哥华房屋销量环比大跌23%。温哥华独立房屋8月均价降至147万加元，创去年9月以来最低，环比跌幅达17%，同比下跌0.6%。

也就是说，“8月新政”抹去了温哥华过去一年房屋的涨幅。此次追加的9月新政，有可能让炒房者“一夜回到解放前”。

这还不是加拿大可能出台的调控政策的全部。此前有动议说，将公布海外置业者的个人资料、资金来源。如果这样做，将再次沉重打击中国炒房客。

随着国内资产泡沫日益高涨，越来越多的境内资本开始溢出，到海外置业避险。在这个过程中，境外多个热点地区的房价被炒高，引发当地居民的不满。香港、澳大利亚、新西兰都出台了或者在酝酿出台限制措施。

从香港和温哥华的调控经验看，政府出台重税是最好的控制房价的办法。今年以来，内地多个城市也先后出台了调控措施，但只有深圳真正使用了狠招（限购+重税）。所以，4月份以来深圳房价真正被稳住，北京、上海、合肥、苏州、厦门、南京仍然在持续上涨。

据“21世纪经济报道”称，中国证券业协会日前在京举办“证券经营机构公司债业务高级管理人员培训会”，会上要求停止受理三四线城市房地产项目的债券，一些评级较低的房企发行的私募债也将暂缓。

“房地产行业监管全线收紧是大势所趋”，华南一家中型券商债券融资部负责人对记者表示

目前开发商的资金主要有5大来源：自有资金，银行贷款，公开发行债券，股市定向增发，私募债。从近期新闻媒体披露的信息看，证监会先是要求定向增发的资金不能用来拿地，还银行贷款；随后，对开发商发债进行了限制。至于商业银行，很多也拒绝给地王项目贷款，再加上刚刚明确的限制私募债，开发商只有“自有资金”这一个渠道没有受到限制了。

钱的“扎堆”和“兴风作浪”，主要看“气”和“势”。如果多个渠道都被釜底抽薪，那么就很难形成气候。所以房地产市场的降温，是大概率事件。否则，就跟去年的股灾一样，要出大事。而房地产市场如果真的出大事，比股市可厉害得多，将直接动摇70%以上银行抵押品的价值。

由于持续拍出地王，地价有超越广州的态势，近日，郑州紧急出台了“郑九条”的新调控措施，宣布将从9月18日开始实施。其中比较有杀伤力的条款如下：

1、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

2、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

3、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

4、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。

5、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

郑州是过去10年中国“三大三小”6个人口增长中心之一（京津冀、上海苏州、深莞惠、厦门泉州、郑州、长沙），再加上地理位置优越、在省内没有竞争对手，因此具有很强的资源汇聚能力。在南京、苏州、厦门、合肥这“四小龙”房价有所表现之后，中部量大省会城市武汉、郑州显然在迅速崛起。跟在后面的，是石家庄、长沙和济南等城市。

郑州在此前郑东新区的土地拍卖中，多次出现了楼面地价3.6万元以上的地块，大要赶超广州的势头。

随着一线城市房价不断上涨，银行放贷数据成为新增贷款的主流军，房奴的还款负担也引起社会关注。据网易财经报道，中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。

数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。

房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。

还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的 20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

房价下跌，银行可能是最惨重的受害者。房地产贷款占到商业银行总贷款的20%，地产行业如果受到重创会让许多贷款面临违约，据统计，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，所以房价如果暴跌，那么银行就会受巨创。

房地产一直都是中国的支柱产业，全国目前有数万家大大小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支持。

如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金作支撑的放弃，为了降低损失，大部分房企都是申请破产。

只要房价暴跌，那么这种倒闭现象绝对不是小范围，而是波及全国，企业将会纷纷申请破产处理。

房价暴跌，房地产就会开始贱卖房屋，以前买到1万/㎡的房子可能现在只需两三千一平米就轻松买到，但是，房子也会越来越不值钱，买房的人会大大缩减，到时候，必然会出现大量的烂尾楼，因为开放商已经破产了，银行也没有资金在贷款给房企。

众所周知全国房企大大小小数万家，解决了多少人的就业问题。除了房企外，地产行业还涉及到建材、装修等等，一旦发生大批房企倒闭现象，那么这些行业也将会受到重创，甚至于破产，连带效应会接踵而来，企业破产也就标志着员工失业，失业率方面带来的影响和冲击是非常非常大的。

失业率增加，经济萧条，最痛苦的莫过于老百姓，在如此现状下，那些富人拥有者将会加大劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中。

房子的保值性没有任何意义了，资金就会外流，再加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重，货币购买力将下降近一半，钱也就开始不值钱了。

根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？

一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。

从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。

来源：天天说钱（ID：liuxb0929，作者刘晓博）、策略家、理财中国（ID：liuxb0929）、公民经济学家吴迪（ID:deeywoo）；综合：网易财经、第一财经日报等