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标题: 中国房价，一个混蛋的逻辑！ 凤凰网 【转贴】 [打印本页]
作者: gzztitc 时间: 2016-3-26 08:42
标题: 中国房价，一个混蛋的逻辑！  凤凰网 【转贴】
中国房价，一个混蛋的逻辑！
中国房价，一个混蛋的逻辑！
2016-03-23 凤凰房产
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来源：路哥谈钱（ID：LuGeTanQian）
作者：路瑞锁
有人给我转来一条微博消息：
据不完全统计，目前后海有39个小区，均价最高小区是深圳湾1号，房产总市值为537亿元。华润深圳湾悦府房产市值高达1181亿元，为后海片区总市值最高的楼盘。整个后海片区房产总市值高达5390亿元，不仅超过了深圳10大片区GDP总值，还超过了中国620个城市的GDP！（全中国只有30个城市的GDP总值比后海房产总市值高，而全国不包括港澳台共有658个城市）。
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就在昨天，我在朋友圈里则看到了下面的一副图片。
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看了这张图片之后，路哥我真的觉得整个人都不好了。
一直觉得，以现在的物价水平，我自己对财富最大追求也就定在1000万元这个层次，即便这个1000万里面，我最多最多最多也只会拿出来200万买房，但人家深圳后海这房价，明显是在鄙视我太穷啊！
不过就在前年，北京五道口学区房超过10万元/平米，全国媒体都在喊“全宇宙的中心”。这下，人家大深圳一个后海区，随便一个楼盘房价都达到了12万元/平米，你帝都北京还有什么资格霸占着“全宇宙中心”这个名号？
一、均价12万元/平米的房子，谁来接盘？
奇怪的问题在于——尽管大家都在传说某某土豪一口气买几套上千万豪宅的故事，但就我身边的朋友、朋友的朋友来看，真没有见过化上千万现金去购房的人，别说拿上千万现金去购房，甚至我连拿500万以上现金去购房的人都从没见过（也许是我个人档次低，拖了中国人民的后腿，大家谅解）。
所有豪宅购买和价格飙升的故事，都是传说中的谁谁谁，传说中的有钱人，真金白银一出手购买了几套，然后几个月时间挣了几百万、几千万，这就像创业者的故事中总是传说某某创业项目几分钟融资几个亿——听见这种话，我就想说，哥们，你脑残片当脑白金吃了？
我告诉你，有钱人都是很聪明的物种，他们绝对不会比普通人更傻——除非这钱不是他个人的！
你说我为什么老揪住这个问题不放——如果是自住，后海整体房价撑破天也卖不了这么贵，这些化天价购买房子的人，绝对都是投资客，那么问题来了。
深圳的房价，最后到底准备让谁接盘？
全球任何一个时代、任何一个城市的高房价，只要接盘者不是普通民众，那么这个房地产泡沫必破无疑！
所有的高房价，成本必须转嫁到普通民众那里，只有普通民众接盘，才能让高房价得以维持，如果转嫁不过去，那么这个泡沫常常在很短时间内就会破裂！
因为，只有普通民众才会傻傻的笨笨的萌萌的咬碎了牙背上一辈子的债去还贷！！
可惜的是，后海那些均价高达12万元/平米的房屋，普通人即便想接盘都有心无力。
第一个层次，想想看，在中国能够挣下1000万元财产的人都是些什么人？
第二个层次，想想看，即便你真的挣到了1000万元财富，你会考虑全部用来买后海一栋80平米的房子？
第三个层次，如果有能力直接拍出来500万以上现金购房的人，那么此人资产至少有5000万元，让一大批有5000万元资产的人，来充当后海天价地产的最后接盘者，你觉得你脑子正常么？
12万元/平米的房价，再去谈什么普通人所谓的“刚需”简直是大笑话——这个价格，有刚需你也买不起！
然而，只要银行提供贷款，用别人的钱来炒作的话，臭哄哄的投机“肛需”自然闻臭而上——反正绝大多数钱都是银行的，这房价炒作一把又如何？
二、北上广都安全，只有深圳最危险？
国家统计局数据显示，2016年2月份整个深圳房价相比去年同期上涨60%，上海涨幅20%，北京紧随其后。
华泰证券的宋雪涛等通过一系列定量分析，认为北上广房价安全，只有深圳最危险！
他的方法是用信贷产出比（M2/GDP）增速与深圳、北京、上海、广州等主要城市房屋租售比（P/E）的增速对比，原来各大城市基本维持在差不多同一个水平变动，但2015年之后，深圳的租售比却甩开M2/GDP增速一路向上，租售比上甩下北上广一大截！
宋雪涛进而认为，将北上广深四大城市拎出来看，信贷产出比和房屋租售比的增速差，就是所谓的泡沫指数。
宋研究员的解释还是有点学术，有点小复杂。
要我说——其实道理很简单：
就是我第一部分提到的，北上广目前的房价高企，其接盘者基本上还是以民众为主，而深圳房价暴涨之后的接盘者，大部分并非民众，而是彻头彻尾的投机客和套利资金，这部分资金不可能一直安安稳稳的停留在畸高的深圳房价里。
三、笨蛋，关键不是房价，是人民币资产转移！
相比北上广，深圳这个城市的特点和优点在哪里？
答案很简单——毗邻香港这个全球最自由的国际金融中心！
这样来看的话，在国家外汇储备资产2015年出现急速下滑的同时，深圳的房价却出现急速上涨，真的是有点耐人寻味。深圳的房地产，除了和北上广的房子一样做国内抵押融资品之外，还可以在某些香港金融机构那里做抵押融资品，也可以在国内一些金融机构做内保外贷，通过一系列的手段，很容易就可以将人民币资产输出到香港。
港币嘛，众所周知，货币局制度之下的小美元！
你是否听说过深圳炒房故事？
一个人香港人（原本是内地阔佬），在深圳养有小三，眼看人民币要贬值，他情深深雨蒙蒙的给小三说，我准备离开中国了，这么多年你一直跟随我，我把这座房子通过合同正式转让给你如何？当然，首付我也帮你出，收入证明我让我的公司给你开，不过，现价400万的房价，我们的合同里要写600万，首付120万我给你，你向银行贷款480万……
就这样，400万的房子“香港人”却从银行拿到了480万，把地下黑市换美元的手续钱都挣到了，然后资金出境，小三1分钱不花，得到了房子（当然，额外欠了银行480万债务），也自以为占了大便宜……
接下来，“香港人”对自己名下多处房产，分别让自家的司机、保姆等都如法炮制；再接下来，“香港人”把经验传授给所有那些想要将人民币资产转换成美元资产逃离中国的朋友圈，想要从中国撤资的人纷纷如法炮制……
正如某白酒的广告里所说，一个梦想，二个梦想，三个梦想，千万个梦想……就这样，原本没有什么暴涨基础的深圳房价，在有意识的哄抬之下开始了暴涨之旅。
这真是一个残酷的故事——但最让人揪心的是，这个故事很可能就是真的！
要知道，去年深圳绝大部分区域的房价可绝对不止上涨了50%这么少的比例！
在深圳房价2015年初出现上涨之后，众多的投机客再通过场外配资、加杠杆等方式，为深圳的房价加上了一把火，催生了2015年像火箭般蹿升的深圳房价。
有学者分析，每年在中国，香港，英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假渠道流动的现金高达1万亿美元之巨，这些钱很大一部分就在深圳香港之间来回倒腾、循环获利。
四、深圳房价、中国房价，一个混蛋的逻辑！
一二月份还火热的深圳二手房买卖，三月份突然冷清了下来。
深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据显示，深圳3月份二手房成交相比一月份大幅度萎缩30%，后海、蛇口等区域的房价开始出现下跌。众多媒体也报道，后海一栋145平米、春节前挂牌1650万元的房子，近期以1450万元的价格成交，多家房地产中介承认，后海、龙华等区域已有部分房东愿意降价10%出售。
前面说过，只要普通民众完全丧失了能力接盘，而投机客又没有新的资金投入的情况下，房价泡沫就会出现破裂——现在深圳的房价就遇到了这种情况。
与北京、上海对全国极强的虹吸能力和房子所附带的众多福利相比，深圳很难支撑如此高的房价，而投机客远远多于真实的居民购房的情况，更是深圳房价的达摩克利斯之剑。接下来的情况，如果人民币贬值预期变得稳定，深圳的高房价很难持续下去，这个月刚刚出现的降价苗头很有可能会蔓延开来，深圳房价有可能在短期内出现大幅回调。
没有普通人接盘，想想看，“深圳炒房故事”中谁将是最后的承担者？
小三、保姆、司机等群体，具有长期偿还贷款的能力么？如果一旦出现断供，他们自身的信用固然会彻底坠入深渊，但被那些出逃资金套利出去的钱却再也不能回来，如果很多的房屋都走到了银行拍卖房产这一步，你想想深圳的房价如何不下跌？
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如果房价下跌，损失的承担者是银行。
又是银行！难道银行傻？
在过去的很多年里，房贷都是银行最优质的资产，所以从2015年以来中国的金融高层开始大肆鼓励银行发放房屋贷款，现在突然冒出来这么多房贷申请，这简直是天大的好消息啊！银行人干嘛不冲上去积极放贷？
你说最终银行资产会出问题？！是的，有可能出问题——
但刚才说了，银行可是国有的哦，你懂的！
发放房贷都是按规定来的，我有奖金赚就好了，银行将来资产出问题管我屁事！
的确，银行资产后期出现问题不是个人的错——但倘若出现问题，这些死账呆账坏账最终却会成为银行体系再一次向中国政府和央行施加货币放水压力的核心理由。
从央行和政府来看，为了避免中国金融体系出现大量坏账，央行就不得不持续放水保持和吹大城市房地产的价格，高房价绑架了货币政策，绑架了全社会——就这样形成一个死循环！
换句话说，无论房价是上涨还是下跌，不管银行是赔是赚，不会有哪个个人会为此承担责任——但最终，为了避免银行坏账，通过央行一次次放水，是我们所有生活在这个国家的普通人来承担损失！
这就是深圳房价暴涨的全部逻辑。
绝不仅仅是深圳！过去十多年全国所有大城市的房价为什么持续上涨，一旦稍稍遇到下降的势头（2008年和2014年），中央银行随后立即就要赶紧印钞放水货币宽松，然后新一轮上涨开始，说到底，其背后的逻辑也是我刚刚叙述的这个死循环！真混蛋！
带你去深圳看“海市蜃楼”
被房价撕开的裂痕正在吞噬这个城市赖以繁荣的基础，深圳曾经远超群伦的创业环境优势正在一点一点地丧失。
作者：胡坤 摄影：王雨渤
来源：中国企业家杂志 （节选）
深圳楼市让人癫狂，让人绝望
file:///C:\Windows\TEMP\ksohtml\wps528E.tmp.png 正在建设中的华润深圳湾·悦府，后海地区最贵的楼盘，没有之一，均价170000元/平米
在这些豪宅楼盘里，你可能只能看出深圳楼市的“贵”，而从一些普通楼盘里，你就能看出深圳楼市的“热”来。比如在中华国际交易广场，几乎每个周末都有开发商在这里做楼盘推介，而这样的推介会总会得到购房者热烈的追捧，1月16日的火爆情景其实很常见。“除了豪宅，深圳的每一个楼盘都是‘日光盘’。”一位深圳市民恨恨地说。
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白石洲，深圳最有名的城中村，约30万人生活在这里
涨价有理
对于房价的上涨，深圳的开发商大都三缄其口，不愿发声。只有中海地产的一位内部人士恳请本刊记者不要妖魔化深圳楼市。“深圳的房价确实涨的有点快，但这种上涨有它合理性的一面。”他说。
这位人士表示，对于深圳楼市，不能只看它现在涨得比北京、上海还快，还应该注意到它以前可是涨得一直比这两个一线城市慢很多。这话在一定程度上是事实。同样是深圳市规划与国土资源委员会的统计数据显示，2014年深圳新房成交均价为23973元/平米，同比上涨11%。相比2010年的均价，四年来深圳房价上涨19%，远远低于同期北京、上海的涨幅。
土地是开发商愿意提到的另外一个房价上涨因素。
深圳市的总面积不过2000多平方公里，是北京的八分之一，上海的四分之一弱，但深圳市的人口总数却并不比这两个城市少多少。而且，深圳市内凤凰山、梧桐山、笔架山等大小十几座山脉纵横交错，将深圳市不多的平原面积切割得支离破碎。
深圳市有多缺地，从一个事例上就能看出来。深圳从2006年起就开始筹建新的深圳市科学馆，原计划在后海建设一座占地面积达7万平方米、建筑面积达8万平方米的场馆。但快10年了，因为没有土地，这座场馆依然是空中楼阁。
土地少，地价自然就贵，房价也就便宜不了。此外，中介机构和中介人员的推波助澜也让房价进一步飙涨。
不过，中介炒房还是少数。据他估算，在所有的购房者中，中介炒房者所占的比例介于5%到10%之间，购房主力其实是那些专业的炒房者。
满城炒房
“屋哥”就是深圳专业炒房大军中的一员，因为活跃健谈，号召力强，圈里人就给他起了这样一个称号。
屋哥40多岁，穿着普通，说话带着一口浓重的东北口音。他和妻子都在南山区的一所中学里任职，他办公室的墙上就挂着他们一家三口的全家福照片。他时常挂在嘴边的口头禅就是“多吃菜，少喝酒；听老婆的话，跟着党走”。但实际上，他和妻子已经离婚好几年了。当然，是假离婚。
屋哥之所以和妻子假离婚，是为了规避深圳市的限购政策，这在炒房客中极为普遍。按照深圳市的限购政策，每一个家庭只能拥有两套住房，而离婚之后，每一位户籍人口都能单独拥有两套住房，这样实际上就能买四套房。
当然，对于屋哥这样的专业购房者来说，四套房是远远不够的，购房资格是越多越好。对此，圈内的应对办法是买房票，也就是购买购房资格。在深圳的黑市里，一张房票一般能卖到5万元人民币，但屋哥很少去买，他觉得那样不安全。用人家的房票买房，就意味着那套房子在法律上是人家的。“一套房子贵的上千万，一个人为了1000万什么事做不出来？”他说。
屋哥主要是借房票，就是借身边的同事，主要是下属的身份证，这样既安全，还能省下不少钱。比如，和他一个办公室的年轻人的身份证就一直在他的手里。
屋哥还养房票。他从老家要来了他一个侄子和外甥女的身份证，将他们在名义上挂靠在一家朋友的公司里，每个月自己花钱给他们交社保。他还正儿八经地每月往侄子和外甥女的银行卡上打工资。当然，他们的工资卡也是在他自己的手里，就是左手倒右手，要的就是银行流水，以证明他们确实在深圳工作。
其实，自从2010年深圳开始限购后，屋哥买卖房屋的频率已经开始下降了，买卖的也主要是不限购的小产权房。在整个2013年，他只交易了两套房子。但在2014年“9.30”房贷新政出台后，他和其他的炒房客们感觉到了政策的变化。而2015年的“3.30”之后，整个市场明显火热起来。整个2015年，屋哥买卖的房屋数量达到了5套。
眼下，屋哥手里还有7套商品房。至于小产权房，他闭着眼算了一会，还是没算出来多少套。“大概两三千平米吧！”他说。虽然身价数千万，但屋哥称自己只是炒房圈子里的小角色。在他住的小区里，他就认识一个潮州老人，光这一个小区就有30多套房。
深圳有多少炒房客，屋哥自己也不清楚。他自己建立和加入了100多个炒房的群，其中最大的群里有1700多人，最少的一个也有500多人。当然，这其中有不少是重复的。但即使如此，深圳炒房气氛浓厚却是不争的事实。
“来深圳几年后，你手里要是没几套房，都不好意思见人。”一位专注于二手房业务的房产律师这样自嘲。为了能多买两套房，他和妻子也办了假离婚。但他心里却有些忐忑，在他经手的房产纠纷里，有好几起就是因为假离婚最后弄假成真而引起的。
“2015年上半年时，深圳买房的主要还是刚需人群。但到了下半年，投资者的比例就多了很多。”李耀智在2015年年底时做了一个统计，发现当时投资买房的比例已经超过了50%，接近60%。而到现在，这一比例恐怕会更高。
被撕裂的城市
屋哥并不否认自己这样的炒房客推高了深圳房价。在他看来，网上流传的香港资金大举北上深圳不太靠谱，毕竟深圳市的限购政策还是有一定效果的。至于另外一种信托基金或民间私募以法人的名义在深圳大肆收房的说法，他更认为是无稽之谈，因为法人购房虽然不受限购政策的限制，但在卖出时却要缴纳高额的营业税，赚的大部分钱都得还给政府，根本不划算。“深圳房价就是我们这帮人炒起来的。”他说。
对于网上的“房价涨的太疯了”的呼声，屋哥不以为意。他说：“真正有钱的人都希望房价上涨，所谓的那些呼声只是一些买不起房的年轻屌丝的呼声，是没赚到钱的那些人犯了红眼病。”
当他对本刊记者说这句话时，办公室里他那位年轻的下属抬头看了我们一眼，然后推门出去，再也没有回来。
在深圳买不起房的可不止屌丝。深圳市一家大型IT企业的前副总裁就告诉本刊记者，要不是他早些年就在深圳买了房，如果等到现在他可能也买不起了。“现在除了做老板，靠一般的工资性收入在深圳根本买不了房。”他说。
瑞桥就是老板，他在深圳创办了一家专门为房地产公司和房地产项目提供营销服务的咨询公司，但他也是前些年在深圳买的房。如果是现在，他一样买不起。对深圳楼市比较熟悉的他告诉本刊记者，除了少数居于社会财富金字塔顶尖的富豪、精英外，主要的买房者确实就是那些炒房客。刚需也有，但要么是自己在深圳已经拥有一套住房，现在需要改善居住条件的人，要么是自己背后的父母亲经济实力较强能够支援首付款的人，但这两种人都是少数。
当然，深圳互联网金融极其发达，这里流行着首付贷等杠杆工具。虽然购房首付需要房款的三成，但利用这些工具，购房者的首付比例完全可以降低到一成以下。不过，据圈内人士讲，真正的刚需人群大多并不敢用这些杠杆，反而是那些炒房客没有这种顾虑和压力。
“买房已经成为了深圳少数人的游戏。”瑞桥说。
高房价已经将这个城市的人群一分为二——能够享受房价上涨红利的少数人和买不起房的大多数人。大多数人因为绝望，反而漠不关心。
赵建华每天开着出租车穿行在深圳的大街小巷，他从来不抬头看那些高耸的楼盘和广告。8年前他刚从湖南来到深圳时，深圳的房价平均不过4000元/平米，很多楼盘都是零首付，而当时他的月收入差不多有一万元。他也曾经考虑过买房，但最后还是和大多数湖南老乡一样，用赚到的钱回老家农村盖了一栋漂亮的房子。而他的几位东北同事却都在深圳买房了，因为东北太远太冷了，春节懒得折腾的他们不得不在深圳买房安家。现在，他的这些同事们个个都身家近千万了。“这都是命！”他叹道。
赵建华早就够了在深圳落户的条件，但他一直没有将户口迁过来。“连房子都没有，就算户口过来了你也不是深圳人啊！”他知道这个城市不是自己的归宿，终有一天他将会回湖南的农村老家。
被房价撕开的裂痕正在吞噬这个城市赖以繁荣的基础，深圳曾经远超群伦的创业环境优势正在一点一点地丧失。身为创业公司的老板，瑞桥已经感受到了这一点，比如办公成本越来越贵，越来越多的年轻人离开了这里等。
深圳市政府也注意到了这一点。在深圳市六届人大二次会议之后，市长许勤在记者会上表示，深圳房价确实上涨过快，深圳市政府正在研究调控政策，确保房价在合理区间。据传，深圳市正在研究可能出台的政策包括社保1年改3年、营业税免征2年改5年、调高首套房首付比例、收紧银行信贷等等。
据传深圳眼下已经暂停了所有的首付贷。而在此之前，深圳一些银行已经收紧了部分针对二手房的信贷。
炒房者们对于后市的看法已经产生了分歧。一位炒房者告诉本刊记者，他已经把手头“该卖的都卖了”，前述房地产律师也将手中的四套房挂出了两套。屋哥仍然看涨，但他也有顾虑。他最担心的是社保1改3这个政策成真，那意味着之前的很多房票都不能用了，对于炒房具有巨大的杀伤力。
但就在他们的犹豫之间，房价的狂飙却从深圳蔓延到了上海，然后又蔓延到北京，甚至有进一步蔓延的趋势。
狂欢正在进入高潮，没有人知道音乐会什么时候停止。
转自：新财富杂志 （微信ID：newfortune）
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